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072. 내 부동산을 다른 사람 명의로? - 명의신탁 내 부동산을 다른 사람 명의로? - 명의신탁 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 여러분께서는 혹시 ‘명의신탁’이라는 단어를 들어보셨나요? 단어 그대로 풀어서 보자면 명의를 다른 사람에게 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 즉, 부동산 등의 재산을 자신의 이름이 아닌 제3자의 명의로 등기부에 등재한 뒤 실질 소유권을 행사하는 제도를 뜻하는 것으로, 우리나라에서만 허용되는 당사자 간의 계약 관행인데, 판례로 인정되어 왔습니다. 그러나 1995년 7월부터 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’이 시행됨으로써 예외 조항을 제외하고는 원칙적으로 금지된 제도입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 제정 종례의 판례는 명의신탁의 효력을 일관되게 인정해 왔었습니다. 그러나 명의신탁이 투기와 탈세의 목적으로 이용되어 많..
071. 바뀌는 부동산세법 총정리 바뀌는 부동산세법 총정리 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 집을 매매할 때 어떤 사람의 명의로 할 것인지에 대해서는 집을 가지고 있거나 집 구매에 관심이 있는 분이라면 누구나 고심하는 부분입니다. 어느 것이 정답이라고 말할 수 없는 것이 부동산과 관련한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세, 증여·상속세는 계속해서 변경되기 때문에 바뀐 세금 제도에 바로 대응하는 것이 절대 쉽지 않습니다. 취득세 가장 많이 변화된 세목이 바로 취득세인데, 취득세 개정자체는 2021년에 완료되었지만 올해부터 적용이 시작되었습니다. 따라서 증여와 가족 간 고가매매나 저가매매 거래의 경우 '시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하게 됩니다. 주택에 대한 취득세는 조정대상지역 여부와 주택보유 현황에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세..
070. 집인데 집이 아니다? - 생활숙박시설(생활형 숙박시설) 집인데 집이 아니다? - 생활숙박시설(생활형 숙박시설) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 생활형 숙박시설이라고 많이 들어보셨을 겁니다. 부동산 경기가 활황이던 시기에 아파트에 대한 투자가 어려워지자 그에 대한 대안으로 등장하기도 했었습니다. 정식명칭은 ‘생활숙박시설’이 맞는 표현입니다. 생활숙박시설은 건축법 시행령 별표 1에 따른 숙박시설의 한 종류로, 흔히 ‘레지던스’로 잘 알려져 있습니다. 생활숙박시설이란? 호텔과 오피스텔을 결합한 숙박시설입니다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약통장이 필요 없고 누구나 분양을 받을 수 있으며 생활숙박시설은 일반형 숙박시설인 호텔이나 모텔과 비교해서 취사가 가능하다는 특징을 가지고 있습니다. 생활숙박시설은 과거에는 장기나 단기 투숙객들을 위한 호텔로 ..
069. 광폭발코니(광폭베란다) 이야기 광폭발코니(광폭베란다) 이야기 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 광폭발코니에 대한 이야기를 해 보려고 합니다. 보통 아파트를 보러 갔을 때 부동산 사장님이 "여기는 광폭베란다로 되어 있어서 30평대이지만 확장하면 40평대 느낌이 납니다."라고 말하는 것을 들어보신 분들이 많으실 겁니다. 그러나 최근 지어진 아파트는 모두 확장형 설계에다가 광폭발코니가 설치된 아파트가 없습니다. 그 이유를 함께 알아보겠습니다. 정확하게 용어 정리를 하면 '베란다'가 아니고 '발코니'가 정확한 용어입니다. 베란다 : 위층이 아래층보다 작아서 생기는 공간, 지붕이 없음 (확장 불가) 발코니 : 건물의 외부에 거실의 연장으로 만든 공간, 지붕이 있음 (확장 가능) 050. 베란다, 발코니, 테라스의 차이점 안녕하세요. ..
068. 청약과 대출규제가 풀린다. 청약과 대출규제가 풀린다. 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 청약과 대출규제 해제에 대해서 말씀드리려고 합니다. 어제(2월 28일)부터 청약규제가 풀리고, 3월 2일부터는 주택담보대출 규제가 대거 풀리게 됩니다. 내 집 마련을 계획하고 있었던 분들이라면 바뀌는 변화들을 알아두는 것이 좋을 것 같습니다. '누구나' 무순위 청약 가능 아파트 청약은 1순위, 2순위를 따져서 당첨이 되는데, 이때 당첨된 사람들과 계약이 안 된 물량이 있다면, 조건이나 순위에 상관없이 무작위로 추첨해 입주자를 선정합니다. 아무도 안 주운 이삭 같은 미계약 아파트를 줍는다고 해서 '줍줍'이라고 불리기도 합니다. 지금까지는 해당 아파트가 있는 시나 군에 살거나, 자기 소유의 집이 없는 무주택자만 무순위 청약을 신청할 수 있..
067. 지상권은 무엇인가요? (법정지상권, 관습상 법정지상권 등) (3) 지상권은 무엇인가요? (법정지상권, 관습상 법정지상권 등) (3) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 지난 포스팅에서는 지상권의 취득과 존속기간, 효력과 소멸에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 (관습법상) 법정지상권에 대해 설명해 드리겠습니다. 법정지상권 1. 의의 건물이 존재하기 위해서는 당연히 그 건물이 세워질 토지가 필요합니다. 그래서 일반적으로 건물을 신축할 때 가장 먼저 해야 할 일은 토지를 매수하거나 토지의 지상권이나 임차권이라는 이용권을 취득하는 것이 필수적입니다. 토지의 소유권이나 이용권이 없이 건물 등을 신축할 경우에는 토지소유자에 의해서 건물이 철거될 수 있기 때문이죠. 그런데 지상권 설정계약을 하지 않은 경우, 예를 들면 경매가 실행되어 갑자기 소유자가 변경되어 설정계약을 체결할 시간적..
066. 지상권은 무엇인가요? (취득과 존속기간, 효력과 소멸) (2) 지상권은 무엇인가요? (취득과 존속기간, 효력과 소멸) (2) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 지난 포스팅에서는 지상권의 의의와 성질, 토지임차권과의 차이점과 유사성에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 지상권의 취득과 존속기간, 효력과 소멸에 대해 설명해 드리겠습니다. 지상권의 취득 1. 법률행위(계약)에 의한 취득 지상권은 원칙적으로 당사자간의 지상권설정계약과 그 등기에 의하여 성립합니다. 법률행위에 의한 것이므로 계약뿐 아니라 등기까지 완료해야 성립합니다.(민법 제186조) 2. 법률행위에 의하지 않는 취득 지상권은 부동산물권이므로 상속·공용징수·판결·경매·기타 법률의 규정에 의하여 취득할 수 있으며, 이때에는 등기를 하지 않아도 지상권을 취득합니다. 다만, 점유취득시효로 지상권을 취득하는 경우에는 ..
065. 지상권은 무엇인가요? (의의와 성질, 토지임차권과의 차이점) (1) 지상권은 무엇인가요? (의의와 성질, 토지임차권과의 차이점) (1) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 부동산 용어를 접하다 보면 낯설게 느껴지는 용어들이 많이 있습니다. ‘지상권’ 역시 그중에 하나에 속하는데요, 저 역시 이 용어를 처음 접했을 때 매우 낯설게 느껴졌고, 이해하기까지 시간이 많이 필요했습니다. 그래서 오늘은 지상권을 이해하는 데 도움이 될 수 있도록 준비해 보았습니다. 지상권의 의의와 성질 (민법 제279조) 1. 타인의 토지를 사용하는 물권 지상권은 ‘타인의 토지를 사용하는 물권’으로 1필 토지의 일부라도 지상권 설정이 가능하며, 지상권은 지표에 한정되지 않고 지상이나 지하에도 그 효력이 미칩니다. 토지를 사용하는 물권이므로 현재 토지 위에 지상물(건축물, 공작물 등)이 없더라도 지상..
064. 가등기란 무엇인가요? 가등기란 무엇인가요? 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 혹시 ‘가등기’라고 들어보셨나요? 가등기를 한자로 풀어보면 ‘假登記’ 임시로 하는 등기라는 뜻입니다. 가등기는 현재 물권변동의 등기(본등기)(예를 들면 소유권 이전 등)를 할 수 있는 실체법적 요건을 갖추지 못한 경우에 장차 행하여질 본등기의 순위를 보전하기 위하여, 즉 부동산물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위해서 행해지는 예비등기입니다. 가등기의 정의 이러한 청구권보전을 위한 가등기는 현재 등기를 실행할 수 있는 실체적 요건을 갖추지 못하여 등기하지 못하고 있는 동안에 제3자가 그 부동산에 관하여 물권을 취득하면 그 제3자에게 대항할 수 없으므로(권리를 주장하지 못한다는 뜻입니다.) 나중에 실행될 등기(본등기)의 순위를 미리 확보할 목적..
063. 반지하주택은 언제부터 만들어졌을까요? 반지하주택은 언제부터 만들어졌을까요? 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 우리나라 주택에는 반지하주택이라는 독특한 주거형태가 존재합니다. 여름철에 침수우려도 높고 환기문제와 곰팡이 문제 등 열악한 주거환경의 대표처럼 취급되고 있지만, 상대적으로 저렴한 임대료 덕분에 아직까지도 그 수요가 존재하고 있습니다. 최근에는 침수문제와 주거환경 개선, 주차장 확보 등으로 인해 반지하주택이 지어지고 있지 않지만 기존에 건축된 반지하주택은 상당수 존재하고 있습니다. 반지하주택, 언제부터 지어지기 시작했을까요? 우리나라의 반지하주택은 1970년대부터 만들어지기 시작했습니다. 반지하는 1970년대 이후 산업화와 함께 서울 등 대도시를 중심으로 인구가 급격히 증가하면서 자생적으로 확산한 주거형태입니다. 정부가 1970년 건..
062. 정부, 반지하 주택 공공매입으로 단계적 감축, 침수 위험 없앤다 정부, 반지하 주택 공공매입으로 단계적 감축, 침수 위험 없앤다 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 2월 22일 국토교통부는 예측하기 어려운 극한 기후현상 증가에 대응하고 안전한 주거환경을 구축하고자 '기후변화에 따른 도시주택 재해대응력 강화방안'을 발표하였습니다. 전례 없는 국지성 집중호우, 폭염 등 극한 기후현상이 늘면서 기상정보를 통한 정확한 재해 예측이 점차 어려워지고 있는데다가, 도시지역의 인구 비율은 90%가 넘는데, 노후주택의 비율은 높이지고 반지하 주택·쪽방 등 취약 주택 형태는 여전해 도시에 집중된 재해 피해가 가중되고 있는 실정입니다. 반지하 주택 점차 없애고, 신축금지 반지하 등 재해에 취약한 주택은 공공매입, 정비사업 등을 통해 단계적으로 감축하고, 지하주택 신축은 원칙적으로 불허합..
061. 초지역 메이저타운 푸르지오 임장기 초지역 메이저타운 푸르지오 임장기 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 초지역 초역세권단지인 초지역 메이저타운 푸르지오에 다녀왔습니다. 초지역 메이저타운 푸르지오는 현재 트리플 역세권인 초지역 인근에 자리한 대단지 아파트로 메트로, 파크, 에코 단지로 나누어져 있습니다. 먼저 단지부터 살펴보도록 하겠습니다. 메트로 단지 O 주소 : 안산시 단원구 화랑로 170(초지동) O 세대수 : 1,548세대 (10개동) O 사용승인일 : 2019년 6월 O 주차대수 : 1,971대(세대당 1.27대) O 용적률 : 249% O 건폐율 : 16% O 건설사 : (주)대우건설 O 타입 : 6개 타입(전용 48㎡ ~ 84㎡) O 학군정보 : 관산초등학교 O 교통 : 초지역(4호선, 수인분당선, 서해선) 100m 파..

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