066. 지상권은 무엇인가요? (취득과 존속기간, 효력과 소멸) (2)

지상권은 무엇인가요? (취득과 존속기간, 효력과 소멸) (2)

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

지난 포스팅에서는 지상권의 의의와 성질, 토지임차권과의 차이점과 유사성에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 지상권의 취득과 존속기간, 효력과 소멸에 대해 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

지상권의 취득

1. 법률행위(계약)에 의한 취득

지상권은 원칙적으로 당사자간의 지상권설정계약과 그 등기에 의하여 성립합니다. 법률행위에 의한 것이므로 계약뿐 아니라 등기까지 완료해야 성립합니다.(민법 제186조)

 

2. 법률행위에 의하지 않는 취득

지상권은 부동산물권이므로 상속·공용징수·판결·경매·기타 법률의 규정에 의하여 취득할 수 있으며, 이때에는 등기를 하지 않아도 지상권을 취득합니다. 다만, 점유취득시효로 지상권을 취득하는 경우에는 등기를 해야 합니다.

 

3. 법정지상권

일정한 요건하에서 건물 또는 입목을 위하여 법률상 당연히 성립하는 지상권입니다. 법률규정에 의한 것이므로 등기를 요하지 않습니다. (등기를 요하지 않기 때문에 등기부등본에 기재되지 않아 경매 등에서 법정지상권 성립여부가 변수로 작용하기도 합니다.)

 

 

지상권의 존속기간 (민법 제280조)

1. 최단기간 (설정행위로 존속기간을 약정하는 경우)

민법 제280조에 따르면 지상권의 존속기간을 설정할 때, 지상권자를 보호하기 위한 최단존속기간을 정하고 있습니다.

- 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물, 수목의 소유를 목적으로 한 때 : 30년
- 앞의 건물 외의 건물의 소유를 목적으로 한 때 : 15년
- 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 때 : 5년

최단존속기간에 관한 규정은 지상권자가 건물이나 수목 등의 소유를 목적으로 지상권을 설정하는 경우를 그 대상으로 하는 것이므로 기존 건물의 사용을 목적으로 지상권을 설정하는 경우에는 적용하지 않습니다.

 

2. 최장기간

민법에는 최단존속기간에 대한 제한만 있을 뿐, 최장기간의 제한과 관련된 규정이 없습니다. 판례는 영구무한의 지상권도 인정하고 있습니다. (대판 2001. 5. 29., 99다66410)

 

3. 설정행위로 존속기간을 약정하지 않은 경우 (민법 제281조)

존속기간의 정함이 없으면 최단기간으로 하고, 설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년으로 하되, 수목의 소유를 목적으로 하는 경우에는 언제나 30년으로 정합니다.

 

4. 계약의 갱신

지상권자는 갱신청구권과 매수청구권을 가지고 있습니다. 지상권이 소멸한 경우 지상권자는 갱신청구권을 행사할 수 있는데, 토지소유주는 이를 거절할 수 있습니다. 다만, 갱신청구권 거절 후 지상권자가 지상물에 대한 매수청구권을 행사하게 되면 이는 강행규정으로 거절할 수 없습니다. 계약을 갱신하게 되는 경우에는 최단존속기간보다 단축하여 정하지 못합니다.

 

 

지상권의 효력

1. 지상권자의 토지사용권

지상권자는 정해진 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖게 됩니다.

 

2. 지상권의 처분

지상권자는 지상권을 양도할 수 있고 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수도 있습니다.(법 제282조) 지상권의 양도성은 강행규정으로 양도 또는 임대를 금지하는 특약은 무효입니다. 또한 지상권은 저당권의 목적으로 사용할 수 있습니다.(즉, 지상권을 담보 잡히는 게 가능하다는 뜻입니다.)

 

 

지상권의 소멸

1. 지상권의 소멸사유

지상권은 물권의 공통적인 소멸사유인 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동(지상권자가 소유권을 가지게 되는 것), 토지수용 등으로 소명하는 외에도 지료체납으로 인한 지상권설정자(토지소유주)의 소멸청구, 지상권의 포기, 약정소멸사유의 발생 등으로도 소멸합니다.

 

2. 지상권이 저당권의 목적인 경우 (지상권을 저당 잡혔을 때) (민법 제288조)

지상권이 저당권의 목적으로 되어 있는 경우 또는 그 토지 위에 있는 건물이나 수목이 저당권의 목적으로 되어 있는 경우에는 지상권설정자의 소멸청구는 저당권자에게 그 사실을 통지한 후 상당한 기간이 경과(상당한 기간에 대한 판단은 법원이 함)함으로써 그 효력이 발생하는데, 이는 저당권자를 보호하기 위한 규정입니다.

 

 

다음 포스팅에서 이어 나가도록 하겠습니다.