067. 지상권은 무엇인가요? (법정지상권, 관습상 법정지상권 등) (3)

지상권은 무엇인가요? (법정지상권, 관습상 법정지상권 등) (3)

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

지난 포스팅에서는 지상권의 취득과 존속기간, 효력과 소멸에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 (관습법상) 법정지상권에 대해 설명해 드리겠습니다.

 

 

법정지상권

1. 의의

건물이 존재하기 위해서는 당연히 그 건물이 세워질 토지가 필요합니다. 그래서 일반적으로 건물을 신축할 때 가장 먼저 해야 할 일은 토지를 매수하거나 토지의 지상권이나 임차권이라는 이용권을 취득하는 것이 필수적입니다. 토지의 소유권이나 이용권이 없이 건물 등을 신축할 경우에는 토지소유자에 의해서 건물이 철거될 수 있기 때문이죠.

그런데 지상권 설정계약을 하지 않은 경우, 예를 들면 경매가 실행되어 갑자기 소유자가 변경되어 설정계약을 체결할 시간적 여유가 없었다던지, 혹은 설정계약이 없었다 하더라도 건물을 철거하는 것이 부당하다고 판단될 경우 건물의 철거를 막을 필요성이 있는데, 이를 위하여 법률이 인정하는 것을 법정지상권이라고 합니다.

2. 공통요건

원래 토지 위에 건물이 있고 토지와 건물을 동일인이 소유하다가 어떤 사정으로 토지소유자와 건물소유자가 다르게 된 경우에 건물이 철거되지 않도록 건물소유자에게 법정지상권을 인정합니다. 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 건물소유자는 토지의 이용권이 있었을 것이고 토지나 건물의 승계인은 그 이용권까지 승계하거나 당사자의 합의가 있을 것이기 때문입니다.

 

민법 제305조의 법정지상권

1. 의의
대지와 건물이 동일한 소유자인 상태에서 건물에만 전세권이 설정된 후에 토지의 소유자가 변경된 것입니다.

2. 구성요건

대지소유권의 특별승계인(신규 매수인)은 전세권설정자, 즉 건물의 소유자에게 법정지상권을 설정한 것으로 보는 규정입니다.

 

관습법상 법정지상권

1. 의의

동일인에게 속하고 있었던 토지와 건물 중 어느 한쪽이 매매 기타의 원인으로 인하여 그 소유자를 각각 달리하게 될 경우, 당사자 사이에 특약이 없는 한 건물소유자는 당연히 지상권을 취득하게 된다는 것이 관습법상 인정되고 있습니다.

2. 요건
관습법상의 법정지상권이 성립되기 위해서는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상건물이 같은 사람의 소유에 속하였어야 하며, 매매·증여·대물변제·강제경매·공매·귀속재산의 불하 등의 사유로 소유자가 달라진 경우에 인정됩니다.

민법 제366조의 법정지상권

1. 의의

저당권의 실행으로 토지·지상건물이 경매되어 각각 소유자를 달리하게 되는 경우에는 건물의 소유를 위하여 대지이용의 법률관계가 성립되어 있어야 하는데, 경매가 있은 후에는 당사자들 간의 이해 대립으로 인하여 대지이용에 관해 합의가 성립한다는 것은 항상 가능한 일이 아닙니다.

이 경우 건물소유자에게 대지를 이용할 수 있는 권원이 없기 때문에 건물을 철거해야 하는 위험이 있는데 이러한 결과는 사회·경제적으로 큰 손실을 야기하게 되므로 이를 방지하기 위한 공익적 목적에서 인정되는 것이 민법 제366조의 법정지상권입니다.

2. 요건

법366조의 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 있었어야 하며, 토지와 건물이 동일인에게 속한 것이어야 합니다.

 

세 편의 포스팅을 통해 지상권에 관한 내용을 살펴보았습니다.. 언제나 느끼는 것이지만 지상권, 특히 법정지상권은 참 어렵다고 느껴지는 부분입니다만, 이번 포스팅을 통해 조금이나마 그 의문점이 해소되었으면 하는 바람입니다.

읽어주셔서 감사합니다.