065. 지상권은 무엇인가요? (의의와 성질, 토지임차권과의 차이점) (1)

지상권은 무엇인가요? (의의와 성질, 토지임차권과의 차이점) (1)

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

부동산 용어를 접하다 보면 낯설게 느껴지는 용어들이 많이 있습니다. ‘지상권’ 역시 그중에 하나에 속하는데요, 저 역시 이 용어를 처음 접했을 때 매우 낯설게 느껴졌고, 이해하기까지 시간이 많이 필요했습니다. 그래서 오늘은 지상권을 이해하는 데 도움이 될 수 있도록 준비해 보았습니다.

 

 

 

지상권의 의의와 성질 (민법 제279조)

1. 타인의 토지를 사용하는 물권

지상권은 ‘타인의 토지를 사용하는 물권’으로 1필 토지의 일부라도 지상권 설정이 가능하며, 지상권은 지표에 한정되지 않고 지상이나 지하에도 그 효력이 미칩니다. 토지를 사용하는 물권이므로 현재 토지 위에 지상물(건축물, 공작물 등)이 없더라도 지상권은 유효하게 성립하고, 지상물이 멸실(없어짐)하더라도 지상권은 그대로 존속합니다. 지상권은 지상물과 분리양도가 가능하기 때문에 지상권자와 지상물의 소유자가 동일해야 하는 것은 아닙니다.

 

2. 지료를 요소로 하지 않는 물권

토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 성립요소가 아닙니다. 즉, 무상의 지상권 설정이 가능하며 이러한 점에서 전세금을 필수요소로 하는 전세권과 구별이 되는 것입니다. 다만, 지료를 가지고 대항*하기 위해서는 지료를 등기해야 합니다.(*대항 : 유효하게 권리를 주장하는 것)

 

3. 직접 토지를 지배하는 권리

지상권은 물권으로서 토지소유자에 대한 권리가 아니라 직접 그 객체인 토지를 지배하는 권리입니다. 따라서 토지소유자의 변경은 지상권에 영향을 미치지 않으며 지상권을 양도하거나 토지를 임대할 때도 토지소유자의 동의를 필요로 하지 않습니다.

 

지상권과 토지임차권의 비교

1. 대항력의 차이

지상권은 물권이므로 제3자에게도 효력이 있으나, 토지임차권은 채권으로서 대항력을 가지지 못하는 것이 보통입니다.(다만, 토지임차권을 등기하거나 임차인이 신축한 지상건물을 등기하면 대항력이 발생합니다.) 따라서 토지소유자가 변경되어도 지상권은 영향을 받지 않지만 대항력을 갖추지 못한 임차인은 토지의 양수인이 인도를 청구할 경우 거절할 수 없게 됩니다. 이것을 ‘매매는 임대차를 깨뜨린다’라고 표현하죠. (여기서 ‘주택이나 상가는 집주인이 바뀌더라도 임대차가 그대로 유지되는데?’라는 생각이 드실 수 있는데 이는 별도의 법률 등으로 그 임대차의 효력이 유지되도록 조치했기 때문입니다.)

 

2. 성질과 양도성의 차이

지상권은 배타성을 가지며 직접 토지를 지배할 수 있는 물권임에 비해, 토지임차권은 임대인에 대하여 토지를 사용·수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권에 지나지 않습니다. 따라서 지상권은 자유롭게 양도·임대하거나 담보로 제공할 수 있는데 반해, 임차인은 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다는 차이점을 가지고 있습니다.

 

3. 존속기간의 차이

존속기간에 대하여 지상권은 최장기간의 제한이 없고 최단기간의 제한이 있으나, 임차권은 기간제한 규정이 없습니다.

 

4. 지료와 임료의 차이

지상권에는 지료가 필수요소가 아니지만 임차권에서는 차임이 필수요소입니다. 또한 지상권에 있어서 2년 이상의 지료가 연체된 때에는 설정자(토지소유주)가 소멸을 청구할 수 있으나, 임대차에 있어서는 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

5. 유사성

투하자본의 회수를 위하여 지상권자는 지상물을 수거할 수 있고, 계약갱신을 청구할 수 있으며, 이를 거절당한 경우에는 지상물매수를 청구할 수 있습니다. 이러한 권리는 토지임대차에서도 인정된다는 점에서 유사성을 가집니다.

 

 

다음 포스팅에서 이어 나가도록 하겠습니다.