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부동산 이야기

064. 가등기란 무엇인가요?

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가등기란 무엇인가요?

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

혹시 ‘가등기’라고 들어보셨나요? 가등기를 한자로 풀어보면 ‘假登記’ 임시로 하는 등기라는 뜻입니다. 가등기는 현재 물권변동의 등기(본등기)(예를 들면 소유권 이전 등)를 할 수 있는 실체법적 요건을 갖추지 못한 경우에 장차 행하여질 본등기의 순위를 보전하기 위하여, 즉 부동산물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위해서 행해지는 예비등기입니다.

 

가등기의 정의

이러한 청구권보전을 위한 가등기는 현재 등기를 실행할 수 있는 실체적 요건을 갖추지 못하여 등기하지 못하고 있는 동안에 제3자가 그 부동산에 관하여 물권을 취득하면 그 제3자에게 대항할 수 없으므로(권리를 주장하지 못한다는 뜻입니다.) 나중에 실행될 등기(본등기)의 순위를 미리 확보할 목적으로 행하게 됩니다.

 

가등기의 적용 예시

예를 들어서 설명해 드리겠습니다.

A라는 부동산이 있습니다. A부동산 소유자인 갑은 을에게 ‘이번 시험에 합격하면 A부동산의 소유권을 을에게 넘겨주겠다’라는 조건을 걸었습니다. 하지만 을이 볼 시험은 아직 6개월이나 남은 상태였고, 그 사이에 갑의 마음이 바뀌어 A부동산을 제3자에게 처분하게 되면 을은 시험에 합격하더라도 A부동산을 가질 수 없는 상태가 되어 버립니다.

이 때, 을이 A부동산에 대해 소유권 이전 청구권 보전(순위 보전)을 위한 가등기를 하는 것입니다. 가등기 자체로는 아무런 물권 변동이 생기지 않습니다. 하지만 을이 가등기를 해두면 가등기 이후에 갑이 A부동산의 소유권을 다른 사람에게 넘기더라도 을이 본등기를 하게 되면 을이 A부동산의 소유자가 될 수 있기 때문입니다. (등기는 무조건 날짜가 빠른 게 우선입니다.)

가등기가 왜 필요한 지 보여주는 상황입니다.

 

가등기를 하지 않았을 경우 진행상황

 

가등기를 했을 경우 진행상황

 

가등기에 기한 본등기가 실행되면 해당 본등기와 양립할 수 없는 후순위 등기는 말소되게 됩니다. 위의 예시상황이라면 병의 소유권과 을의 소유권이 동시에 존재할 수는 없기 때문에 가등기 날짜가 병보다 빠른 을의 소유권만 남게 되고 병의 소유권은 말소되게 되는 것입니다. (이것 때문에 가등기가 된 부동산을 잘못 매수했다가 통째로 부동산을 날리는 경우도 발생할 수 있습니다.) 다만, 가등기는 순위 보전의 효력만 있을 뿐 본등기의 효력은 소급되지 않으므로 위의 사례에서라면 을이 본등기를 한 날로부터 A부동산은 을의 소유로 인정받게 되는 것입니다.


조금 이해가 되시나요? 한 번에 이해하기에는 어려운 개념입니다. 만일 여러분께서 공인중개사 시험을 보시는 게 아니라면 부동산 거래를 할 때 혹시 등기부등본에 가등기가 있으면 더욱 주의를 기울여 권리관계를 살펴보시고 확인하시면 됩니다.

가등기를 할 수 있는 권리

가등기는 본등기의 순위확보를 목적으로 하는 것이므로 본등기를 할 수 있는 모든 권리에 대하여 할 수 있습니다. 즉 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권에 대해서 가등기를 할 수 있습니다.

 

담보가등기

한편, 가등기에는 채권의 보전을 목적으로 한 가등기도 있는데, 이를 담보가등기라고 합니다. 이는 저당권과 비슷한 성격을 가지는데, 이 담보 가등기는 채권 담보의 목적을 위해 가등기의 형식을 이용한 것으로 일반가등기가 본등기의 순위확보적 효력만 가져 가등기 자체만으로는 물권 변동의 효력이 생기지 않는 반면, 이 담보가등기는 담보권에 준하는 실체법적 효력을 가진다는 점에서 가등기와 구별됩니다.

한편, 가등기의 효력은 등기부상에 기재된 형식이 아닌 설정 목적에 의해 결정됩니다. 예를 들어 순위보전 가등기의 형식으로 등기부에 기재되어 있다 할지라도 그 실질 내용이 담보 목적의 가등기면 담보 가등기로 인정되는 형태입니다.


오늘은 가등기에 대해서 간단하게 살펴보았습니다. 더 많은 내용이 있지만 대략 가등기가 어떤 것이구나 정도의 개념만 이해하셔도 충분하다고 생각합니다.(실제로 부동산 거래하면서 가등기가 된 물건들을 접할 기회가 많지는 않을 겁니다.)



읽어주셔서 감사합니다.

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