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부동산 이야기

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077. 지적공부 (2) - 지적도, 임야도 지적공부 (2) - 지적도, 임야도 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 지난 포스팅에 이어 지적공부 중 지적도와 임야도에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 지적도 및 임야도의 의의 토지대장과 임야대장에 등록된 토지에 관한 사항을 알기 쉽도록 도면으로 표시한 지적공부를 의미하는 것으로, 예를 들면 토지대장 1필지에 면적이 330㎡라고 등록할 경우 넓이는 알지만 어떤 형태의 토지인가에 대해서는 알 수 없습니다. 이때 330㎡의 토지가 어떤 형태인지는 도면에서 볼 수 있는데, 이는 도해지적의 대표적인 것으로서 토지대장에 등록된 1필지마다 도면으로 나타내는 장부가 지적도이고, 임야대장에 1필지마다 도면으로 나타내는 장부가 임야도입니다. 따라서 법률상 지적도면이란 이 지적도와 임야도를 가리키는 것입니다. 지..
076. 지적공부 (1) - 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부 지적공부 (1) - 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 부동산에 관심을 갖게 되면 여러 가지 공적 장부를 보게 됩니다. 가장 먼저 접하는 것이 등기부등본(등기사항전부증명서)일 것이고, 많은 분들이 등기부등본은 익숙하게 생각하지만 의외로 지적공부에 대해서는 낯설게 생각하시는 분들이 많습니다. 그래서 그 궁금증을 풀어내기 위하여 2회에 걸쳐서 지적공부에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 지적공부의 의의 지적공부란 토지에 관한 물리적 현황(토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등)과 소유자 관계 등을 등록하여 그 내용을 공적으로 증명하는 장부를 말합니다. 지적공부의 종류 1. 대장 : 토지의 표시사항을 글자화된 정보로 기록해 놓은 장부(토지대장, 임야대..
075. 토지의 합필과 분필 토지의 합필과 분필 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 토지의 합필(합병)과 분필(분할)에 대한 것들을 알아보도록 하겠습니다. 먼저 관련 용어를 잠시 정리하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 필지 : 하나의 지번이 부여된 토지 합필 : 면적이 작은 필지를 합하여 한 필지로 만드는 것 분필 : 면적이 큰 필지를 나누어 둘 이상의 필지로 나누는 것 토지 합필(합병)의 조건 필지를 합치기 위해서는 6가지 조건이 충족되어야만 한 개의 필지로 합칠 수가 있습니다. 그 조건에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 1. 지번부여지역 동일의 원칙 1필지의 토지로 획정하기 위해서는 지번부여지역(행정구역인 법정 동·리 또는 이에 준하는 지역)이 동일해야 하며, 지반이 연속되어 있다고 하더라도 두 개 이상의 법정 동·리를..
074. 부동산의 공유, 합유, 총유의 개념 부동산의 공유, 합유, 총유의 개념 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 부동산의 공동소유 개념에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 두 명 이상이 한 개의 소유권을 공동으로 소유하는 관계를 ‘공동소유’라고 하는데 공동소유에는 그 주체 사이의 법률관계에 따라 ‘공유’, ‘합유’, ‘총유’의 세 가지 형태가 있습니다. 공유·합유·총유의 개념은 민법상 개념으로 제262조부터 제277조까지에 나와 있습니다. 공유 물건이 지분에 의하여 여러 명의 소유로 된 것을 공유라고 말합니다. 가장 흔하게 존재하는 공동소유형태입니다. 공유는 지분권이 있으며, 등기부등본상에도 지분이 표시가 됩니다. 지분권은 독립된 권리로서 자신의 지분은 자유롭게 처분(양도·담보제공·포기)이 가능합니다.(단, 물건 전체의 대한 처분은 다른 공..
073. 필요비와 유익비 필요비와 유익비 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 부동산 임대차 계약이 종료될 때 단순히 사용하던 집을 비워주는 것으로 계약 관계가 종료되는 것은 아닙니다. 필요비와 유익비 문제로 인해 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 임대차하여 사용하던 물건에 문제가 생길 경우 이에 대한 보존이나 수리에 필요한 비용 청구에 관한 다툼이 발생하는 것입니다. 일반인들에게 익숙하지 않은 필요비와 유익비는 과연 무엇인지 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 필요비 부동산을 유지·보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 의미합니다. 즉, 반드시 수리를 해야 하는 부분에 지출되는 비용을 뜻하는데 예를 들면 싱크대 수리, 보일러수리, 깨진 창문의 유리 교체비용 등이 이에 포함됩니다. 임차인이 임차한 부동산에 ..
072. 내 부동산을 다른 사람 명의로? - 명의신탁 내 부동산을 다른 사람 명의로? - 명의신탁 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 여러분께서는 혹시 ‘명의신탁’이라는 단어를 들어보셨나요? 단어 그대로 풀어서 보자면 명의를 다른 사람에게 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 즉, 부동산 등의 재산을 자신의 이름이 아닌 제3자의 명의로 등기부에 등재한 뒤 실질 소유권을 행사하는 제도를 뜻하는 것으로, 우리나라에서만 허용되는 당사자 간의 계약 관행인데, 판례로 인정되어 왔습니다. 그러나 1995년 7월부터 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’이 시행됨으로써 예외 조항을 제외하고는 원칙적으로 금지된 제도입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 제정 종례의 판례는 명의신탁의 효력을 일관되게 인정해 왔었습니다. 그러나 명의신탁이 투기와 탈세의 목적으로 이용되어 많..
070. 집인데 집이 아니다? - 생활숙박시설(생활형 숙박시설) 집인데 집이 아니다? - 생활숙박시설(생활형 숙박시설) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 생활형 숙박시설이라고 많이 들어보셨을 겁니다. 부동산 경기가 활황이던 시기에 아파트에 대한 투자가 어려워지자 그에 대한 대안으로 등장하기도 했었습니다. 정식명칭은 ‘생활숙박시설’이 맞는 표현입니다. 생활숙박시설은 건축법 시행령 별표 1에 따른 숙박시설의 한 종류로, 흔히 ‘레지던스’로 잘 알려져 있습니다. 생활숙박시설이란? 호텔과 오피스텔을 결합한 숙박시설입니다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약통장이 필요 없고 누구나 분양을 받을 수 있으며 생활숙박시설은 일반형 숙박시설인 호텔이나 모텔과 비교해서 취사가 가능하다는 특징을 가지고 있습니다. 생활숙박시설은 과거에는 장기나 단기 투숙객들을 위한 호텔로 ..
069. 광폭발코니(광폭베란다) 이야기 광폭발코니(광폭베란다) 이야기 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 오늘은 광폭발코니에 대한 이야기를 해 보려고 합니다. 보통 아파트를 보러 갔을 때 부동산 사장님이 "여기는 광폭베란다로 되어 있어서 30평대이지만 확장하면 40평대 느낌이 납니다."라고 말하는 것을 들어보신 분들이 많으실 겁니다. 그러나 최근 지어진 아파트는 모두 확장형 설계에다가 광폭발코니가 설치된 아파트가 없습니다. 그 이유를 함께 알아보겠습니다. 정확하게 용어 정리를 하면 '베란다'가 아니고 '발코니'가 정확한 용어입니다. 베란다 : 위층이 아래층보다 작아서 생기는 공간, 지붕이 없음 (확장 불가) 발코니 : 건물의 외부에 거실의 연장으로 만든 공간, 지붕이 있음 (확장 가능) 050. 베란다, 발코니, 테라스의 차이점 안녕하세요. ..
067. 지상권은 무엇인가요? (법정지상권, 관습상 법정지상권 등) (3) 지상권은 무엇인가요? (법정지상권, 관습상 법정지상권 등) (3) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 지난 포스팅에서는 지상권의 취득과 존속기간, 효력과 소멸에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 (관습법상) 법정지상권에 대해 설명해 드리겠습니다. 법정지상권 1. 의의 건물이 존재하기 위해서는 당연히 그 건물이 세워질 토지가 필요합니다. 그래서 일반적으로 건물을 신축할 때 가장 먼저 해야 할 일은 토지를 매수하거나 토지의 지상권이나 임차권이라는 이용권을 취득하는 것이 필수적입니다. 토지의 소유권이나 이용권이 없이 건물 등을 신축할 경우에는 토지소유자에 의해서 건물이 철거될 수 있기 때문이죠. 그런데 지상권 설정계약을 하지 않은 경우, 예를 들면 경매가 실행되어 갑자기 소유자가 변경되어 설정계약을 체결할 시간적..
066. 지상권은 무엇인가요? (취득과 존속기간, 효력과 소멸) (2) 지상권은 무엇인가요? (취득과 존속기간, 효력과 소멸) (2) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 지난 포스팅에서는 지상권의 의의와 성질, 토지임차권과의 차이점과 유사성에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 지상권의 취득과 존속기간, 효력과 소멸에 대해 설명해 드리겠습니다. 지상권의 취득 1. 법률행위(계약)에 의한 취득 지상권은 원칙적으로 당사자간의 지상권설정계약과 그 등기에 의하여 성립합니다. 법률행위에 의한 것이므로 계약뿐 아니라 등기까지 완료해야 성립합니다.(민법 제186조) 2. 법률행위에 의하지 않는 취득 지상권은 부동산물권이므로 상속·공용징수·판결·경매·기타 법률의 규정에 의하여 취득할 수 있으며, 이때에는 등기를 하지 않아도 지상권을 취득합니다. 다만, 점유취득시효로 지상권을 취득하는 경우에는 ..
065. 지상권은 무엇인가요? (의의와 성질, 토지임차권과의 차이점) (1) 지상권은 무엇인가요? (의의와 성질, 토지임차권과의 차이점) (1) 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 부동산 용어를 접하다 보면 낯설게 느껴지는 용어들이 많이 있습니다. ‘지상권’ 역시 그중에 하나에 속하는데요, 저 역시 이 용어를 처음 접했을 때 매우 낯설게 느껴졌고, 이해하기까지 시간이 많이 필요했습니다. 그래서 오늘은 지상권을 이해하는 데 도움이 될 수 있도록 준비해 보았습니다. 지상권의 의의와 성질 (민법 제279조) 1. 타인의 토지를 사용하는 물권 지상권은 ‘타인의 토지를 사용하는 물권’으로 1필 토지의 일부라도 지상권 설정이 가능하며, 지상권은 지표에 한정되지 않고 지상이나 지하에도 그 효력이 미칩니다. 토지를 사용하는 물권이므로 현재 토지 위에 지상물(건축물, 공작물 등)이 없더라도 지상..
064. 가등기란 무엇인가요? 가등기란 무엇인가요? 안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 혹시 ‘가등기’라고 들어보셨나요? 가등기를 한자로 풀어보면 ‘假登記’ 임시로 하는 등기라는 뜻입니다. 가등기는 현재 물권변동의 등기(본등기)(예를 들면 소유권 이전 등)를 할 수 있는 실체법적 요건을 갖추지 못한 경우에 장차 행하여질 본등기의 순위를 보전하기 위하여, 즉 부동산물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위해서 행해지는 예비등기입니다. 가등기의 정의 이러한 청구권보전을 위한 가등기는 현재 등기를 실행할 수 있는 실체적 요건을 갖추지 못하여 등기하지 못하고 있는 동안에 제3자가 그 부동산에 관하여 물권을 취득하면 그 제3자에게 대항할 수 없으므로(권리를 주장하지 못한다는 뜻입니다.) 나중에 실행될 등기(본등기)의 순위를 미리 확보할 목적..
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