075. 토지의 합필과 분필

토지의 합필과 분필

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

오늘은 토지의 합필(합병)과 분필(분할)에 대한 것들을 알아보도록 하겠습니다. 먼저 관련 용어를 잠시 정리하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

필지 : 하나의 지번이 부여된 토지
합필 : 면적이 작은 필지를 합하여 한 필지로 만드는 것
분필 : 면적이 큰 필지를 나누어 둘 이상의 필지로 나누는 것

 

토지 합필(합병)의 조건

필지를 합치기 위해서는 6가지 조건이 충족되어야만 한 개의 필지로 합칠 수가 있습니다. 그 조건에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 지번부여지역 동일의 원칙

1필지의 토지로 획정하기 위해서는 지번부여지역(행정구역인 법정 동·리 또는 이에 준하는 지역)이 동일해야 하며, 지반이 연속되어 있다고 하더라도 두 개 이상의 법정 동·리를 걸치는 경우에는 동·리별로 별개의 필지로 획정해야 합니다.

 

2. 토지용도 동일의 원칙

1필지 1지목의 원칙에 따라 하나의 필지에는 하나의 지목만이 부여되므로 토지의 주된 용도가 동일한 경우에만 하나의 필지로 구획할 수 있습니다. 따라서 하나의 토지에 소유자가 동일하고 지번부여지역이 동일하더라도 토지의 사용 목적인 주된 용도가 다른 경우에는 별개의 필지로 획정해야 합니다.

 

3. 토지소유자 동일의 원칙

필지는 토지에 대한 소유권이 미치는 범위의 한계를 정하는 기준이 되는 것이므로, 1필지로 획정하기 위해서는 1필지의 소유자가 동일인이어야 합니다. 이는 민법상의 일물일권주의 원칙상 하나의 필지에 대해서는 하나의 소유권만 성립할 수 있기 때문입니다. 다만, 소유자만 동일하면 되고 기타의 권리관계까지 동일한 필요는 없는데, 전세권이 설정된 토지와 그렇지 않은 토지는 1필지가 성립될 수  있습니다.

 

4. 축척 동일의 원칙

1필지의 토지로 획정하기 위해서는 도면의 축척이 동일해야 합니다. 따라서 1필지로 등록할 토지가 서로 다른 축척으로 도면(지적도)에 등록되어 있을 경우 인위적으로 1필지로 획정할 수 없으므로 별개의 필지로 획정해야 합니다. 그 이유는 축척이 다른 토지를 한 필지로 할 수 있다면 면적산출을 정확히 할 수 없기 때문입니다.

 

5. 토지연접의 원칙

1필지의 토지로 획정하기 위해서는 토지의 표면이 외형상 고저차가 있어도 연접해 있으면 1필지로 등록할 수 있습니다. 따라서 도로, 하천, 구거, 제방, 철도용지, 수도용지 등 주요 지형·지물에 의하여 토지의 표면이 단절된 경우에도 토지가 연접하고 있으면 1필지로 획정할 수 있습니다.

 

6. 등기 여부 동일의 원칙

1필지로 할 수 있는 토지는 등기 여부가 동일해야 합니다. 즉, 기등기지와 기등기지 또는 미등기지와 미등기지가 1필지로 될 수 있으며, 기등기지와 미등기지는 1필지로 될 수 없습니다. 그 이유는 기등기된 토지와 미등기된 토지를 1필지로 한다면 지적공부에는 1필지로 등록되어 있고 등기부에는 1필지 일부만이 등기되는 결과가 발생하기 때문입니다.

 

 

토지 분필(분할)의 조건

토지는 그 효용성을 유지하기 위해 분필을 하더라도 최소한의 면적 이상으로 분필을 해야 합니다. 즉 분필 후에도 일정면적 이상을 유지해야 하는데, 건축물이 있는 대지는 건축법 시행령 제80조에 따라 조례로 정해진 대지분할제한 면적을 준수해야 하며, 건축물이 없는 토지를 대지분할제한 면적 미만으로 분할하려면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 개발행위허가를 받아야 합니다.

 

1. 주거지역 : 60㎡

2. 상업지역 : 150㎡

3. 공업지역 : 150㎡

4. 녹지지역 : 200㎡

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60㎡

 

즉, 위의 표시된 면적보다 최소한 두 배 이상의 면적을 가진 토지만이 분필이 가능하다는 뜻입니다. 예를 들어 주거지역의 120㎡의 필지는 60㎡와 60㎡토지로 분필이 가능하지만 100㎡와 20㎡ 이런 식으로 분필은 불가능합니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.