073. 필요비와 유익비

필요비와 유익비

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

부동산 임대차 계약이 종료될 때 단순히 사용하던 집을 비워주는 것으로 계약 관계가 종료되는 것은 아닙니다. 필요비와 유익비 문제로 인해 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 임대차하여 사용하던 물건에 문제가 생길 경우 이에 대한 보존이나 수리에 필요한 비용 청구에 관한 다툼이 발생하는 것입니다.

 

일반인들에게 익숙하지 않은 필요비와 유익비는 과연 무엇인지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

필요비

부동산을 유지·보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 의미합니다. 즉, 반드시 수리를 해야 하는 부분에 지출되는 비용을 뜻하는데 예를 들면 싱크대 수리, 보일러수리, 깨진 창문의 유리 교체비용 등이 이에 포함됩니다.

 

임차인이 임차한 부동산에 대해 필요비를 지출하였을 때는 민법 제626조에 따라 임대인(소유자)에게 사용한 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 모든 필요비를 임대인에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

 

임대인에게 수선유지의무가 있는 것을 살펴보면 보일러 교체, 누수 수리 등을 꼽을 수 있습니다. 임차인이 생활하는데 기본적으로 꼭 갖춰져야 할 부분이나 비용이 많이 들고 단순 소모품으로 보기 어려운 부분에 대한 수리는 임대인이 책임져야 한다고 볼 수 있습니다.

 

임차인에게 수선유지의무가 있는 부분은 전등, 현관 자물쇠용 건전지 등 일상적으로 사용되는 소모품 교체 등이 있습니다. 단순 소모성 부품의 교체는 임차인이 부담을 해야 합니다.

 

 

유익비

유익비는 부동산 그 자체의 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용을 뜻합니다. 대표적으로 발코니 확장, 방 확장 비용, 섀시 교체 비용 등을 꼽을 수 있습니다.

 

만약 임차인이 이러한 부분에 비용을 사용했다면 임대인에게 임대차계약이 만료된 후 6개월 이내에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 건물 자체의 가치 증가와 관계되는 것이 아닌 임차인 본인의 편익만을 위해 사용한 비용은 청구할 수 없으며 오히려 원상회복의 문제가 발생할 수 있습니다.

 

유익비를 청구할 때는 청구범위를 정해야 하는데 이는 건물의 가액 증가분과 지출금액 중에서 임대인이 선택한 금액에 대해 임차인이 상환청구를 할 수 있습니다.

 

이러한 경우 외에도 임차인이 임대인에게 필요비와 유익비를 청구할 수 없는 경우도 존재하는데요, 이는 임대차계약 때 특약으로 필요비와 유익비를 청구할 수 없다는 내용을 포함했을 때입니다. 특히 원상회복의무를 포함시켰을 경우에는 오히려 임차인이 부동산을 본인이 임차하기 전 상태로 되돌려야 할 의무가 발생할 수도 있습니다.

 

이런한 분쟁을 방지하기 위해서는 반드시 사전에 임대인의 동의를 얻은 다음에 수리나 공사를 진행하는 것이 좋습니다. 추후 문제발생을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 가장 좋은 방법이나 실제로 사용하기는 어려우므로, 문자메시지 등 향후 분쟁 발생 시 집주인의 동의를 증빙할 수 있는 자료를 준비해 놓는 것도 도움이 될 수 있습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.