072. 내 부동산을 다른 사람 명의로? - 명의신탁

내 부동산을 다른 사람 명의로? - 명의신탁

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

여러분께서는 혹시 ‘명의신탁’이라는 단어를 들어보셨나요? 단어 그대로 풀어서 보자면 명의를 다른 사람에게 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 즉, 부동산 등의 재산을 자신의 이름이 아닌 제3자의 명의로 등기부에 등재한 뒤 실질 소유권을 행사하는 제도를 뜻하는 것으로, 우리나라에서만 허용되는 당사자 간의 계약 관행인데, 판례로 인정되어 왔습니다. 그러나 1995년 7월부터 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’이 시행됨으로써 예외 조항을 제외하고는 원칙적으로 금지된 제도입니다.

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 제정

종례의 판례는 명의신탁의 효력을 일관되게 인정해 왔었습니다. 그러나 명의신탁이 투기와 탈세의 목적으로 이용되어 많은 문제점이 나타나게 되었고, 결국 부동산에 관한 소유권이나 기타 물권을 실제 권리관계와 같도록 실제 권리자의 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 제정되게 된 것입니다. 즉, 1993년 대통령 긴급명령으로 시행된 ‘금융실명제’와 비슷한 목적을 가지고 있다고 보시면 됩니다.

 

 

명의신탁의 효력은?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 명의신탁약정은 무효입니다. 즉, 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효라는 뜻입니다. 다만 위의 무효는 제3자 (명의수탁자가 진실된 물권자로 알고 그와 새로운 이해관계, 즉 계약을 한 사람)에게 대항할 수 없습니다. 말이 좀 어렵죠? 표로 보여드리겠습니다.

 

 

명의신탁자가 명의수탁자에게 한 명의신탁은 무효이므로, 실제 소유권은 여전히 명의신탁자가 가지고 있지만 명의수탁자가 제3자에게 해당 부동산을 매도하는 경우 제3자는 명의신탁 사실을 알았든, 몰랐든 정당하게 소유권을 취득하게 된다는 의미입니다.

 

 

명의신탁의 종류

양자간(이전형) 명의신탁

 

 

신탁자가 자기 명의로 되어 있는 부동산을 명의신탁약정에 의하여 수탁자에게 소유권 이전등기를 해주는 경우를 의미하며, 이 등기는 무효등기입니다.

 

 

중간생략형 명의신탁(3자간 등기명의신탁)

 

 

 

중간생략형 명의신탁은 신탁자인 갑이 매도인 병으로부터 부동산을 매수하면서 자신 앞으로 등기를 이전하지 않고 약정한 대로 수탁자 을에게 이전등기를 매도인에게 부탁하여 매도인 병에서 직접 수탁자 을에게로 이전등기가 마쳐지는 것을 말합니다.

 

 

계약명의신탁(위임형 명의신탁)

 

 

 

계약명의신탁은 신탁자인 갑이 수탁자 을에게 명의신탁약정을 하고 매수자금을 지급한 후에 수탁자 을이 을의 이름으로 매도인 병과 매매계약을 하고 이전등기를 하는 경우를 뜻합니다.

 

 

오늘은 명의신탁에 대해 살펴보았습니다. 기본적으로 명의신탁은 몇 가지 예외(부부간 명의신탁, 종중의 명의신탁, 채무담보를 위한 양도담보나 가등기담보, 상호명의신탁 등)를 제외하고는 무효라고 보시면 됩니다. 또한 상황에 따라서 무효인 명의신탁을 근거로 이루어진 새로운 법률관계에 있어서도 명의신탁 사실을 알았는지(악의), 몰랐는지(선의)에 따라 효과가 달라지는 등 복잡한 부분이 있기에 오늘은 언급하지 않았습니다. 상황별 명의신탁의 효력에 대해서는 별도의 포스팅을 하도록 하겠습니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다.