071. 바뀌는 부동산세법 총정리

바뀌는 부동산세법 총정리

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

집을 매매할 때 어떤 사람의 명의로 할 것인지에 대해서는 집을 가지고 있거나 집 구매에 관심이 있는 분이라면 누구나 고심하는 부분입니다. 어느 것이 정답이라고 말할 수 없는 것이 부동산과 관련한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세, 증여·상속세는 계속해서 변경되기 때문에 바뀐 세금 제도에 바로 대응하는 것이 절대 쉽지 않습니다.

 

 

취득세

가장 많이 변화된 세목이 바로 취득세인데, 취득세 개정자체는 2021년에 완료되었지만 올해부터 적용이 시작되었습니다. 따라서 증여와 가족 간 고가매매나 저가매매 거래의 경우 '시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하게 됩니다.

 

주택에 대한 취득세는 조정대상지역 여부와 주택보유 현황에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세율(8% 또는 12%)로 나누어 적용하고 있는데, 매매, 증여, 부담부증여의 경우 기본세율이나 중과세율 적용기준이 다르기 때문에 복잡하게 보이기도 합니다.

 

무주택자는 매매로 주택을 취득할 때 주택 소재지(조정대상지역 해당 여부)와 상관없이 기본세율(1~3%)가 적용되며 단독명의나 공동명의나 그 세금에 대해서는 차이가 없습니다.

 

1주택자는 추가로 매수하는 주택이 조정대상지역이면 8%, 비조정대상지역이면 기본세율(1~3%)이 적용되는데, 역시 단독명의이거나 공동명의이거나 취득세의 차이는 없다고 보시면 됩니다. 만약 1주택자가 배우자에게 증여를 하거나 부담부증여를 하게 된다면 주택 소재지와 주택가격에 상관없이 기본세율을 적용하게 됩니다.

 

2주택자이거나 그 이상의 다주택자의 경우를 살펴보겠습니다. 2주택자가 매매로 비조정지역 주택을 취득할 경우에는 8%, 조정지역 주택을 취득할 경우 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택자는 조정지역여부와 상관없이 12%의 중과세율을 적용하게 됩니다. 취득세 판단은 가구가 기준이 되므로 2주택 이상의 가구라도 공동명의와 단독명의일 때의 취득세의 차이는 없습니다. 단, 지난해 12월 21일에 행정안전부가 발표한 중과 완화규정이 적용된다면 각각 4%와 6%의 완화된 세율을 적용하게 된다는 점 기억해 주시면 됩니다.

 

2주택 이상의 가구가 배우자에게 증여를 하거나 부담부증여를 하는 경우에는 해당 주택의 공시가격이 3억 원을 초과하면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 공시가격이 3억 원 이하이거나 비조정대상지역이면 3.5%의 기본취득세율이 적용되게 되는데, 행정안전부에서 발표한 중과규정 완화 시 중과세율은 6%로 낮아지게 됩니다.

 

부담부증여는 채무승계액(예를 들어 전세보증금 등)에 대한 취득세를 증여가 아닌 매매로 인한 취득세로 적용합니다. 따라서 부담부증여의 내용에 따라 절세효과가 있을 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 각각 비교해서 유리한 방법으로 선택하는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다.

 

종합부동산세

종합부동산세는 개인별로 과세하는 인별과세 세목으로 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하는 국세입니다. 올해부터 기본공제금액이 1인당 기존 6억 원에서 9억 원으로 상향되었다는 점은 예전 포스팅에서 말씀드린 적이 있습니다. 단독명의면서 1가구 1주택자라면 12억원까지 공제됩니다.(개정전에는 11억 원까지) 또한 단독명의로 1가구 1주택자는 보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 종합부동산세 개정 관련 내용은 아래 포스팅에 자세하게 기재해 놓았으니 참고하여 주시기 바랍니다.

 

<종합부동산세 개정 관련 포스팅 보기>

017. 종합부동산세 개정 내용 + α 알아보기

 

양도소득세

양도차익에 대해 적용되는 양도세는 기본세율과 다주택자 중과세율로 구분해 적용됩니다. 다주택자 양도세 중과세란 가구를 기준으로 2주택 이상 보유한 가구가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(혹은 30%)가 더해진 세율을 적용하는 것을 말합니다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 받지 못합니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.

 

양도소득세의 주택 수 판단은 가구를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만 양도차익에서 유불리가 달라집니다.

 

양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다. 이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서 단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.

 

따라서 공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 됩니다. 기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.

 

배우자에 증여 또는 부담부증여 시 양도세·상속세

배우자에게 증여시 10년간 6억 원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억 원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않는다는 뜻입니다. 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.

 

양도세 절세 먼저 보겠습니다. 예컨대 1억 원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억 원이며, 10년 뒤 10억 원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억 원에 양도한다면 9억 원에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 하지만 만약 현재 시세인 5억 원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억 원이 돼 10억 원에 양도 시 5억 원에 대한 양도세가 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다. 다만 증여가액을 취득가액으로 인정받기 위해서는 증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.

 

상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억 원, 없다면 5억 원입니다. 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면 10억 원 공제를 활용하지 못합니다. 이후 남편이 사망할 때 5억 원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의 대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.

 

만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때 공제액을 모두 적용받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도 적용되는 세율이 낮아지게 돼 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서 재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다. 상속세 역시 상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다.