060. 1기 신도시 용적률, 최대 500%까지 완화

1기 신도시 용적률, 최대 500%까지 완화

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

정부가 분당·일산 등 노후화된 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 완화하고, 안전진단도 면제 혹은 완화하는 내용을 담은 특별법을 확정했습니다. 특별법은 택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지 등이 적용되는데, 1기 신도시 5곳과 서울에서는 상계동·중계동·목동·수서 등이 적용 기준에 해당됩니다.

 

 

2월 20일 국토교통부가 최근 발표한 1기 신도시 특별법 주요 내용을 보면 재건축 아파트의 용적률이 종상향 수준으로 대폭 상향되는데, 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%로 올라간다. 역세권 등 일부 지역은 최대 500%도 가능합니다.

 

정부는 또 노후 계획도시 특별정비구역을 입지규제 최소구역으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하도록 했는데, 1기 신도시는 기존 용적률이 높은 편이라 수익성이 높지 않아 재건축 사업의 걸림돌로 작용해 왔습니다.1기 신도시 평균 용적률은 일산과 분당을 제외하면 통상의 재건축 단지보다 높습니다. 분당 평균 용적률은 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등입니다. 그러나 용적률 완화로 일반분양 물량이 늘어나면 조합원들이 분담하는 비용도 그만큼 줄어 사업성이 개선될 수 있습니다.

 

다만 고밀개발에 따른 우려도 만만치 않은데, 대표적인 것이 '닭장 아파트' 논란입니다. 용적률이 높을수록 단지 내 건물 면적이 넓어져 동 간 거리가 짧아 일조권과 사생활 침해 우려가 있기 때문입니다.

 

대규모 이주에 따른 대책과 인프라 부족도 과제입니다. 일부에서는 수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만 명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안 문제 해결이 필요하고,  특별정비구역은 각종 특례가 집중되기 때문에 초과 이익 환수의 적정 수준에 대한 논쟁도 있을 것이라는 지적도 있습니다.

 

원희룡 국토교통부 장관이 지난 2월 9일, 1기 신도시 지자체장들과 만난 자리에서도 이 같은 의견들이 나왔는데, 이동환 고양시장은 "용적률을 파격적으로 완화한 것은 감사하지만 주거환경 특성상 인프라 확보가 어려운 지역도 많다"며 "인프라 관련 기준을 세워야 한다"고 말했으며, 신상진 성남시장은 "이주단지 문제가 해결되지 않으면 정비 사업에 큰 제약이 따를 것"이라며 "보존 가치가 낮은 개발제한구역을 풀어 이주단지로 활용할 수 있도록 해달라"고 제안하기도 하였습니다.

 

이에 대해 원 장관은 "특별법이 취지대로 잘 작동할 수 있도록 기본방침과 시행령안을 내실 있게 마련하겠다"며 "지자체의 자율권과 주민들의 자주적 요구, 아이디어를 최대한 담을 것"이라고 답하기도 하였습니다.

 

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