057. '벌점' 많으면 아파트 선분양 어려워진다

'벌점' 많으면 아파트 선분양 어려워진다

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

오늘은 건설사의 벌점제 집계 방식 변경에 대해 말씀드리고자 합니다. 벌점은 건설산업기본법 제53조 제1항에 따라 부과되는 것으로 '부실공사가 발생하였거나 발생할 우려가 있는 경우' 그 부실의 정도를 측정하여 부과하도록 되어 있습니다.

 

2023년부터 부실공사 벌점의 누계 합산 방식 집계가 시작됨에 따라 다수의 건설업체가 선분양에서 제한을 받는 등 타격을 피하기 어려울 것이라는 전망입니다. 지방을 중심으로 사업을 진행하는 중견중소기업의 경우 자금 부족으로 인해 사실상 주택사업을 포기해야 하는 중대한 불이익을 직면할 것이라는 전망이 나오기도 하고 있습니다.

 

건설산업기본법 
제53조(건설공사 등의 부실 측정) ① 국토교통부장관, 발주청(「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 민간투자사업인 경우에는 같은 법 제2조 제5호에 따른 주무관청을 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 인ㆍ허가기관의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 건설엔지니어링, 건축설계, 「건축사법」 제2조 제4호에 따른 공사감리 또는 건설공사를 성실하게 수행하지 아니함으로써 부실공사가 발생하였거나 발생할 우려가 있는 경우 및 제47조에 따른 건설공사의 타당성 조사(이하 “타당성 조사”라 한다)에서 건설공사에 대한 수요 예측을 고의 또는 과실로 부실하게 하여 발주청에 손해를 끼친 경우에는 부실의 정도를 측정하여 벌점을 주어야 한다.

 

부실공사의 의미는?

대법원 판례에 따르면 2019. 11. 15. 선고(2018두 64924)판결에서 건설기술진흥법 제53조 제1항에서 정한 ‘부실공사’란 건축법 등 각종 법령·설계도서·건설관행·건설업자로서의 일반 상식 등에 반하여 공사를 시공함으로써 건축물 자체 또는 그 건설공사의 안전성을 훼손하거나 다른 사람의 신체나 재산에 위험을 초래하는 것을 의미하되, 안전성의 훼손으로 인하여 건축물이나 공사 현장에 안전상의 문제가 발생하는 등 위험이 현실화된 경우에만 부실공사에 해당한다고 볼 것은 아니라고 판시한 바 있습니다.

 

2023년부터 벌점제도 집계 방식 변경 

업계에 따르면 2023년 3월, 선분양 벌점제도의 집계 방식 변경으로 합산된 2022년 1~4분기 벌점이 공포될 예정이라고 합니다. 선분양 벌점제도란 '건설기술진흥법'상의 벌점제도를 활용해 입주자모집 시기에 제한을 두는 제도로, 부실시공 피해를 예방하고 양질의 주택을 공급하기 위해 주택의 시공 품질에 영향을 줄 수 있는 자재품질 관련 부실행위나 현장 안전관리 미흡사항 등에 적용됩니다.

 

 

종전에는 누계 평균 집계 방식을 활용, 특정 건설업체 벌점 합계를 점검한 전체 공사건설기술용역의 합계로 눠 업체별 평균벌점을 산정했습니다. 누계 평균 벌점은 해당 업체나 건설기술자 등의 최근 2년간 반기별 평균벌점의 합계를 둘로 나눈 값으로 산정했는데, 이러한 방식은 대형건설업체에게 유리할 수밖에 없는 구조였습니다. 전국 공사현장이 많은 만큼 벌점이 낮아지는 구조를 취하고 있기 때문입니다.

 

벌점제도 자체의 실효성이 떨어진다는 지적이 이어지자 정부는 2020년 대대적인 제도 개선에 나섰는데, 법개정을 통해 벌점 집계 방식을 누계 평균에서 누계 합산으로 바꾼 것입니다. 평균 방식일 때 100개 건설현장에서 총 10점을 받은 건설업체는 0.1점의 벌점에 그치지만 합산 방식을 택할 땐 100배 높은 10점이 쌓이는 방식입니다. 개정된 벌점제도는 2년간 유예기간을 거쳐 올해부터 본격 시행됐습니다.

 

벌점 과다 시 선분양 제한 패널티 부과

건설업체들이 부실벌점 증가에 큰 우려를 보이는 이유는 선분양 제한이라는 패널티에 있습니다. 아파트의 경우 벌점 3점 이상에서 5점 미만일 땐 전체 동의 지상층 기준 3분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완료돼야 분양이 가능합니다. 이보다 높은 5점 이상~7점 미만의 건설업체는 3분의 2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완료된 후, 7점 이상~10점 미만이면 골조공사가 모두 끝난 후에야 각각 입주자 모집이 허용되며, 10점 이상이면 사실상 후분양을 선택할 수밖에 없습니다.

 

업계에선 다수의 대형 건설업체가 선분양에서의 제한을 받을 것으로 보고 있는데, 한국건설산업연구원의 조사에 따르면 벌점 3점 이상인 건설업체 25개사 중 시공능력평가액 순위 50위 이내 10개사의 주택 공급 규모는 10만 가구에 이르는 것으로 알려졌습니다. 벌점 집계 방식이 합산으로 변경됨에 따라 전체 공급량의 30% 이상이 선분양 제한 대상이 된다는 의미입니다.

 

대형건설업체에 불이익 더 커

특히 대형 건설업체의 출혈이 클 것으로 보이는데, 누계 합산방식의 특성상 현장이 많으면 많을수록 벌점이 누적되므로 상대적으로 현장 수가 많은 대형건설업체에 대한 불이익 부여와 같은 의미를 지니는 탓입니다.

 

전체 주택의 70%(약 25만 가구)를 차지하는 중견중소 건설업체는 선분양 제한 시 아예 시장 퇴출 수순을 밟을 가능성이 크다는 주장도 나오고 있습니다. 업계에서는 건설업체 규모를 불문하고 부실벌점제 집계방식 변화에 대해 별도의 대응방안을 마련하고 있는 것으로 전해지고 있습니다.

 

이에 대해 한국건설산업연구원에서는 당초 부실벌점제 개정 배경이었던 벌점 제도의 실효성 제고는 확실히 필요한 조치였으나 합산 방식으로의 변경을 통해 건설업체의 영업활동 제안이라는 결과를 초래했다는 점에서 어느 정도의 합리적 개정이 필요하다며 적극적인 안전관리 활동과 부실시공 예방 활동을 장려하기 위한 인센티브 접근이 더욱 건설 안전 및 견실 시공을 확대하는 방안이 될 수 있다고 설명했습니다.

 

국토교통부는 사망사고가 일어나지 않거나 관리가 우수한 공사현장의 벌점을 경감하는 보완 제도 시행을 예고한 바 있습니다. 국토부 관계자는 입장문을 통해 제도개선 과정에서 시공사 등 업계와의 간담회를 진행하며 의견수렴 과정을 충분히 거친 다음 벌점 구간을 마련했으므로 분양 시장의 혼란은 발생하지 않을 것으로 예상하고 있다는 입장입니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다.