084. 주택 공시가격 하락전망에 따른 아파트와 빌라의 상황

주택 공시가격 하락전망에 따른 아파트와 빌라의 상황

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

올해 공동주택의 공시가격이 다음 주에 공개될 예정입니다. 예상에 따르면 2023년 주택공시가격은 작년 주택가격 하락을 반영하여 두 자릿수 인하가 이뤄질 전망으로 공시가격이 내려가면 재산세와 종합부동산세 등의 부담이 줄어든다는 장점이 있지만, 특히 전세입자를 구하는 빌라의 소유주라면 공시가격 인하를 마냥 반길 수만은 없는 상황입니다. 

 

 

공동주택 공시가격 다음주 공개예정

국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 당초 3월 17일부터 열람을 시작할 예정이었으나, 공시가격 산정의 주요 지표인 주택실거래가격이 올해 크게 하락하여 이에 대한 추가적인 검증 시간이 필요했기 때문이라고 밝히고 있습니다. (공동주택 가격공시는 매년 4월 30일 이전까지만 이루어지면 됩니다.)

 

올해 공시가격은 다음주 경제부총리 주재로 이뤄지는 부동산관계장관회의에서 인하 폭을 결정한 후 공개가 될 것으로 예상됩니다. 대부분의 전문가들이 공시가격이 크게 낮아질 것으로 전망하고 있는데 그 이유는 바로 큰 폭의 집값하락이 있었기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 2022년 아파트 실거래가지수는 서울이 22% 하락했고, 전국평균을 따져도 약 17% 하락한 것으로 나타났는데 이는 2006년 실거래가 조사를 시작한 이래 최대 폭이라고 전하고 있습니다.

 

낮아진 공시가격 현실화율

올해 공동주택 공시가격 현실화율도 2020년 수준(평균 69%)으로 낮아질 예정입니다. 지난해 공동주택 공시가격 현실화율은 71.5%였습니다. 낮아진 실거래가와 공시가격 현실화율이 적용되면서 공시가격도 다수 지역에서 10~20% 하락할 전망이라는 의견입니다.

 

공시가격이 낮아지면 보유세 부담이 크게 줄어듭니다. 지난해 공시가격 10억 원과 7억 원으로 산정된 주택 2채를 보유하고 있을 경우 올해는 재산세 489만 원과 종합부동산세 346만 원 등 약 836만원(836만 원(공정시장가액 재산세 60%, 종부세 80% 기준)을 보유세로 내야 하지만, 만약 올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 10% 낮아지면 내야 할 보유세는 재산세 425만 원과 종부세 245만 원 등 약 670만 원으로 줄어들게 되며, 20%가 낮아지면 재산세 361만 원과 종부세 165만 원 등 526만 원 수준에 그치게 됩니다.

 

낮아지는 공시가격으로 인해 높아지는 보증보험 문턱

세금부담이 줄어든다는 점은 분명 소유자들에게는 반가운 이야기입니다. 하지만 전세입자를 구하는 빌라소유주의 입장은 좀 다르다고 할 수 있습니다. 몇 달 전 온 나라를 시끄럽게 했던 전세사기 피해가 대부분 빌라 세입자들이었던 관계로 빌라에 대한 기피가 확산됐는데, 공시가격이 인하되면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험 가입이 어려워질 수 있기 때문입니다.

 

오는 5월부터 HUG 전세보증금 반환보증보험 가입 기준이 전세가율 100%에서 90%로 강화됩니다. 전세가율 계산에 활용하는 공시가격 기준도 150%에서 140%로 낮아졌습니다. 여기에 공시가격까지 낮아지면 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있는 전셋값 상한선은 대폭 하락할 수밖에 없으며, 최근 상황에 전세보증금 반환보증보험에 가입이 불가한 집은 세를 높기 어렵기 때문에 전세보증금을 대폭 낮추는 수밖에 없어 빌라 소유주들의 부담이 커지게 되기 때문입니다.

 

예를 들어, 지난 해 3억 원에 거래된 전용 60㎡ 빌라이고, 지난해 공시가격이 2억 원이었다고 가정할 경우,  보증금 3억 원에 전세입자를 구했다고 하더라도 3억 원 전액에 대해 전세보증금 반환보증보험 가입 조건을 충족하여 무갭투자까지도 가능했으나, (공시가격 2억 * 150%, 전세가율 100% 반영) 다음 주 발표되는 공시가격이 20% 하락할 경우에는 공시가격 1억 6천만 원으로, 전세보증금 반환보증보험에 가입하기 위해서는 보증금 규모를 2억 160만 원 이하로 줄여야 보증보험 가입이 가능하게 됩니다. (공시가격 1억 6천만 원 * 140% , 전세가율 90% 반영)

 

이로 인해 보증보험 요건에 맞춰 전세 보증금을 낮추고 나머지 액수는 월세로 돌리는 형태(반전세)의 계약 건수가 증가할 수도 있다는 지적이 나오고 있습니다. 

 

다음 주 공동주택 공시가격 발표를 관심있게 지켜봐야겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.