027. 부동산 경매 용어 (1) - 경매 시작 단계

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

오늘은 부동산 경매에 관한 이야기를 해 볼까 합니다. 아마도 처음 부동산 경매를 접하시는 분들은 막연하게 '경매, 그것 어려운 것 아냐?'라고 생각하실 수도 있습니다.

어려운 용어들, 부담스러운 공간인 법원에서의 진행 등 가벼운 마음으로 다가가기에는 다소 부담스러울 수 있는 것이 바로 경매입니다.

저는 부동산의 꽃은 경매라고 생각합니다. 권리분석, 입지분석, 가격분석 등 해당 물건에 대한 이해와 경매 당시의 시장상황 등에 대한 정확한 판단이 필요하기 때문입니다.

첫 술부터 배부를 수는 없기에, 경매에 대해 하나씩 알아가 보도록 하겠습니다. 먼저 용어부터 살펴보도록 하겠습니다.

경매 시작 단계

1. 임의경매
저당권과 같은 담보권을 근거로 이루어지는 경매를 말합니다. 저당권과 같은 담보권에는 경매를 실행할 수 있는 권한이 포함되어 있습니다. 따라서, 별도의 법원 판결 등을 받지 않은 채로 채권회수를 위해 법원에 경매를 신청한 경매가 임의경매입니다.

2. 강제경매
담보가 없는 상황에서 소송을 제기하여 법원으로부터 판결문을 받아, 그 판결문을 근거로 채무자의 부동산에 경매를 신청하여 채권을 회수하는 것이 강제경매입니다.

예를 들면, A가 B에게 1억 원을 빌려주면서 차용증만을 받았는데, B가 1억 원을 갚지 않아 별도의 담보를 가지고 있지 않았던 A가 법원에 소송을 제기하여 승소하였고, 이 판결문을 근거로 B 소유의 주택에 대해 경매를 신청하는 것, 이것이 강제경매입니다.

3. 경매개시결정
해당 부동산의 경매신청 요건이 구비되면, 법원이 경매 절차를 시작한다는 결정을 하게 되는데, 이것이 바로 경매개시결정입니다. 경매개시결정과 동시에 집행법원은 해당 부동산의 압류를 명하게 되고, 직권으로 그 사유를 등기부등본에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다.

경매개시 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청이 기입등기된 이후로 압류의 효력이 발생하고, 이 때부터는 부동산을 양도하는 등의 처분행위를 할 수 없게 됩니다. 즉, 이제 본 물건은 경매절차가 시작된 물건이라는 것을 등기부등본상에 표시하는 것입니다.

4. 매각기일지정
집행법원이 이해관계자에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차를 거쳐 경매 절차상 흠결(문제)이 없다고 판단한 경우 경매기일을 지정하는 것을 뜻합니다.

5. 매각기일공고
매각기일은 해당 물건에 대한 입찰을 진행하는 날을 의미하며, 매각기일이 정해진 물건에 대해서 법원이 하는 공고가 매각기일공고입니다.

6. 매각기일통지
법원이 매각기일 및 매각허가결정일을 정한 후 이를 이해관계자들에게 통지하는 절차입니다.

7. 배당요구
강제집행에 있어 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 것을 뜻합니다. 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 배당요구 종기일까지 신청할 수 있습니다.

8. 배당요구 종기일
집행법원은 경매개시결정 이후 1주일 내에 부동산경매 절차에서 소요되는 기간을 감안하여 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 마치도록 합니다. 제3자에게 대항할 수 있는(다른 사람에 대하여 권리를 주장할 수 있는) 물권 또는 채권을 등기부등본에 기재하지 않는 채권자(임차인 등)는 반드시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

오늘은 경매 시작단계에서 사용되는 용어들에 대해 살펴보았습니다. 처음에는 낯설지만 몇 번 읽고 개념을 이해하면 어렵지 않으니, 부동산의 꽃인 경매에 대해서 함께 알아가면 좋겠습니다.


읽어주셔서 감사합니다.