012. 다세대주택 경매, 낙찰가 예상하기 (1) - 가격 예측

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

오늘은 경매에 관해서 이야기를 하고자 합니다. 저 역시 공인중개사 자격을 취득하기 전부터 경매에 대한 관심이 많았었는데 책을 읽어봐도 쉽게 이해가 되지 않는 부분이 많았으며, 특히 낙찰가를 어떻게 예상해야 하는지에 대한 제 궁금증을 알려주는 자료는 많지 않았습니다.

그.래.서.

감정평가사가 사용하는 방법을 살짝 빌려서 저만의 낙찰가 예상을 해보려고 합니다.(물론 틀릴 확률이 훨씬 높습니다.^^;;)

그래서 일주일 후에 기일이 잡혀있는 물건에 대해 예상을 해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

사건번호 2022타경 930

2022 타경 930 수원지방법원 안산지원 경매1계 물건입니다.

매각기일은 2023년 1월 12일 오전 10시 30분이고, 수원지방법원 안산지원 경매 1계에서 진행하는 물건으로 다세대주택입니다.

물건 현황

물건 현황은 위에 보시는 표 그대로이며, 2011년 보존등기가 되었으니 약 12년 정도 연식이 있는 건물이네요. 건물의 외관상에는 큰 문제가 없어 보이고 대항력 있는 임차인도 없는 것으로 현황조사가 되어 있습니다.

권리관계 분석

권리관계를 살펴보면, 2011. 6. 24. 근저당권이 말소기준권리로서, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

따라서, 본 물건은 특별한 문제가 없는 것으로 보아 입찰을 하는 것으로 간주하고, 가격 예측을 해보도록 하겠습니다.

본 물건의 감정평가금액은 1억 6,600만 원으로 1회 차에 유찰이 되었고, 2회차에는 30%가 감액된 금액인 1억 1,620만이 최저매각가격으로 정해졌습니다.

가격 예상 : 1억 3,809만 원

위의 금액은 제가 생각한 이번 물건의 낙찰예상 가격입니다. (다시 말씀드리지만 틀릴 확률이 훨씬 높습니다.^^)

(1) 해당 물건의 감정평가 시기 : 2022년 3월 31일

(2) 거래사례비교법의 대상 물건의 거래일시는 2021년 9월에 같은 주택 3층 거래 분(매매금액 1억 5,800만 원)

(이 부분은 해당 물건의 감정평가서를 보면 나옵니다.)

(3) 경기서해안권 연립/다세대주택 매매가격지수 2019년 9월 : 97.3, 2022년 3월 : 101.7, 2023년 1월 : 99 (추정치)

(4) 기타 반영사항 : 경기권 아파트 수급동향, 대출금리, 매수심리 등을 주관적으로 반영(^^);;

166,000,000원 x 1.027(매매가격지수 변경내용 반영) x 0.9(수급동향분 예측 반영) x 0.9 (대출금리, 매수심리 등 요인) = 138,090,420원

제가 예상한 금액은 1억 3,809만 원입니다. 감정가액의 83%정도네요.



오늘은 낙찰 가격 예측을 해보았습니다. 결과는 1월 12일에 알게 되겠지요...

저도 저의 예상이 얼마나 비슷하게 적중할지 궁금합니다.

본 물건에 대한 결과는 입찰기일 이후 다시 포스팅하도록 하겠습니다.

020. 다세대주택 경매, 낙찰가 예상하기 (2) - 과연 결과는?

읽어주셔서 감사합니다.