034. 부동산 경매 용어 (4) - 기타 용어 1

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

지난번에 이어 오늘은 경매용어 관련 네 번째 포스팅으로 경매에서 사용되는 기타 용어에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 개별매각

여러 개의 부동산에 대한 경매신청이 한꺼번에 들어오면 각 부동산별로 최저매각가격을 정해 경매가 진행됩니다. 이때는 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호로 나뉘어 매각이 진행되는데, 이런 물건에 입찰할 때는 입찰표에 사건번호뿐만 아니라 물건번호까지 반드시 정확하게 기재하셔야 합니다.

 

주의할 점으로는 개별매각 사건의 경우, 모든 물건이 매각 및 잔금납부가 완료될 때까지 배당기일이 지정되지 않는다는 것입니다. 먼저 물건을 낙찰받아 잔금을 치르고도 다른 물건이 낙찰되지 않는다면 배당기일이 지정되지 않고 아울러 인도명령결정도 지연됩니다. 따라서 개별매각 사건에 입찰할 때는 입찰하려는 부동산뿐만 아니라 다른 부동산의 매각 진행 과정까지도 함께 살펴보고 명도까지의 기간을 좀 더 길게 생각해 둘 필요가 있습니다.

 

2. 일괄매각

하나의 사건번호에 딸려 있는 여러 개의 부동산을 한꺼번에 매각하는 것을 뜻합니다. 법원이 하나의 사건번호에 딸려 있는 여러 부동산들의 위치, 형태, 이용관계 등을 살펴보고, 이를 하나로 묶어 매각하는 것이 좋다고 판단하는 경우에는 직권으로, 또는 이해관계자의 신청에 따라 일괄매각할 수 있습니다.

 

3. 공동경매(병합사건)

여러 명의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 않은 상태에서 동일한 부동산에 대해서 각각 다른 채권자들로부터 경매신청이 들어오는 경우에는 여러 경매신청을 하나로 합쳐 1개의 경매개시결정을 하게 됩니다. 이런 경우에는 신청자들이 공동의 압류채권자가 됩니다.

 

* 일괄경매는 다수의 물건이 하나의 사건번호에 묶여 진행되는 것이고, 공동경매는 하나의 물건에 여러 건의 경매사건이 진행되는 것입니다.

 

 

 

 

4. 이중경매(중복사건)

경매가 이미 진행되고 있는 상태에서 또 다른 채권자가 경매를 신청하는 경우를 말합니다. 이때 먼저 진행되고 있는 경매를 선행경매, 뒤에 진행될 경매를 후행경매라고 하는데, 선행경매에 이어 또 다른 경매신청이 들어오게 되면 법원은 다시 경매개시결정을 하고 선행경매를 기준으로 경매를 진행합니다.

 

* 공동경매는 두 개의 절차를 병행하여 진행하는데 반해, 이중경매는 선행경매가 진행되는 중에 후행경매가 그대로 묶여 집행 절차가 이뤄진다는 점이 다릅니다.

 

5. 공탁

채무자가 채무를 갚을 의무와 의사가 있는데 채권자가 오히려 이를 받지 않으려고 하고 협력하지 않을 때, 채무자의 자산을 공탁기관에 맡겨 채무를 면하게 하는 제도를 말합니다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하며 일부 공탁은 원칙적으로 무효입니다.

 

6. 과잉매각

한 채무자가 여러 개의 부동산을 매각할 때 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자들의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우를 과잉매각이라고 합니다. 과잉매각에 해당되면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않습니다. 또 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있습니다.

 

7. 교부청구

채무자가 강제집행이나 파산선고를 받은 때 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 않고 강제매각기관에 국세, 지방세, 징수금 등 체납 세금의 배당을 요구하는 제도를 말합니다. 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 완성됩니다.

 

8. 대위변제

이해관계자가 채무자를 대신해서 자신보다 선순위 권리의 채무를 변제 또는 말소하고 선순위 권리자가 되는 것을 말합니다.(즉 대신 갚아주는 걸 뜻합니다.) 이로써 선순위 권리자가 되면 채무자 또는 다른 공동채무자에 대한 구상권(대신 갚은 채권에 대해 청구할 수 있는 권리)을 취득하게 됩니다. 대위변제를 통해 후순위 권리자는 선순위 권리자로 권리의 순위가 상승하게 됩니다.

 

9. 대항력

주택임차인이 임차주택을 인도받고 전입신고까지 마치면 그 다음날 0시부터 정식으로 임차권을 갖게 되어 소유자뿐만 아니라 제3자에게도 법적으로 대항할 수 있게 됩니다. 즉, 대항력은 주택임차인이 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 주지 않고 버틸 수 있는 힘을 의미합니다.

 

다만, 대항력 요건(점유와 전입신고)을 갖추기 전에 등기부등본상의 선순위 권리(근저당, 가압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게는 대항할 수 없습니다.

 

10. 이해관계인

경매 절차에 이해관계를 가진 사람들 중 법으로 특별히 보호할 필요가 있는 사람을 지칭합니다. 이해관계인에게는 경매 절차 전반에 관여할 수 있는 권리가 있습니다. 낙찰자는 매각허가결정 후 매수인의 지위를 부여받고 경매사건의 이해관계인이 됩니다.

 

 

<다음 포스팅에서 계속 이어가도록 하겠습니다.>