031. 부동산 경매 용어 (3) - 낙찰과 매각, 배당 이후 단계

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

지난 '029. 부동산 경매 용어 (2) - 입찰 단계'에 이어 오늘은 경매용어 관련 세 번째 포스팅으로 낙찰과 매각 단계에서 사용되는 용어에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

낙찰 단계

 

1. 낙찰

경매에서 최고가격을 제시한 사람을 결정하는 것을 의미합니다.

 

2. 최고가 매수신고인

적법한 입찰 절차로 진행된 경매사건에서 가장 높은 가격을 제시한 응찰자를 뜻합니다. 최고가 매수신고인은 이후 매각허가결정을 통해 매수인으로 지위가 바뀌고, 잔금을 납부한 후에는 소유자의 자격을 얻게 됩니다.

 

3. 차순위 매수신고인

최고가 매수신고인이 잔금납부를 포기하거나 어떤 사유로 매각이 불허가된 경우에 재경매를 실시하지 않고 차순위 매수신고인에게 그 지위가 넘어가게 됩니다. 다만, 경매 교란행위를 막기 위해 최고가 매수금액에서 보증금액(최저가의 10%)을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람만이 차순위 매수신고를 할 수 있도록 되어 있습니다. 차순위 매수신고인은 최고가 매수인고인이 매각대금을 납부하기 전까지 입찰 시 제출했던 입찰보증금을 반환받을 수 없습니다. 다만, 각 사건별로 차순위 매수신고를 할 것인지 의사를 묻는데, 이때 차순위 매수신고를 하지 않겠다는 의사를 표시하면 즉시 입찰보증금을 반환받을 수 있습니다. (각 사건별로 보면 차순위 매수신고인이 없는 경우가 더 많습니다.)

 

4. 우선매수권

최고가 매수신고인의 가격대로 낙찰자의 지위를 가져올 수 있는 권리를 말합니다. 우선매수권은 공유물 지분경매에서의 공유자, 부도 임대주택에 거주하는 임차인에게 주어지는 특별한 권리입니다. 입찰자가 최저가의 10%를 입찰보증금으로 준비해 우선매수권을 신청하는 경우, 법원은 다른 최고가 매수신고가 있더라도 우선매수를 하겠다고 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 합니다. 이런 경우, 우선매수권을 가지지 못한 최고가 매수신고인은 차순위 매수신고를 신청할 수 있습니다.

 

 

매각 단계

 

5. 매각

민사집행법에서 매각은 경매를 통해 소유권을 이전하는 것을 말하는 것입니다.

 

6. 매각(불)허가결정

최고가 매수신고인이 선정되고 나서 1주일 이내에 담당재판부가 경매의 전 과정이 적법하게 진행되었는지를 검토하여 낙찰에 대한 허가 또는 불허가를 결정하는 것을 말합니다.

 

7. 매각허가결정의 확정

매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인들(낙찰자, 채무자, 소유자, 임차인, 저당권자 등)이 항고를 하지 않으면 낙찰 허가가 확정됩니다. 매각허가결정이 확정되면 잔금납부기한이 정해집니다. 매수인은 법원이 통지한 잔금납부기한까지 보증금을 제외한 잔액(낙찰대금)을 납부하여야 하며, 대금 완납 시 등기여부와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다.

 

8. 잔금납부기한

최고가 매수신고인에 대한 매각허가결정이 확정되면 법원은 지체 없이 직권으로 잔금납부기한을 지정합니다. 잔금납부기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 결정됩니다.

 

9. 상계

경매를 통해 낙찰받은 부동산의 매각대금을 납부하는 특별한 방법으로, 현금 대신 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞바꾸는 것을 말합니다.

 

10. 소유권이전등기

경매사건에서는 잔금을 납부하면 촉탁(법원이 등기관서에 등기해 줄 것을 요청하는 것)을 통해 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

 

11. 소유권이전등기촉탁

매수인이 등기비용을 지불하고 집행법원이 소유권이전등기, 인수되지 않는 각종 등기의 말소를 하도록 등기를 담당하는 공무원에게 촉탁하는 절차입니다.

 

12. 재경매

최고가 매수신고인이 잔금납부기한까지 잔금을 치르지 않는 경우에 이전 최저가로 다시 실시하는 경매를 말하며, 재경매 시 최저가는 변경되지 않으나 잔금미납부로 인한 재경매 시, 입찰보증금이 20%로 상향됩니다.

 

 

배당 이후 단계

 

13. 배당

부동산의 매각대금으로 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나눠주는 것을 말합니다. 배당요구 종기일까지 배당을 신청해야 실제 배당에 참여할 수 있으며, 기간을 넘긴 경우에는 배당이 되지 않습니다. 배당요구를 했을 경우에는 배당요구 종기일 전에만 철회가 가능합니다.

 

14. 배당이의

배당기일에 출석한 채권자는 자신의 이해관계 범위 안에서 다른 채권자들을 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있습니다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 소제기증명을 제출하면 배당금 지급이 보류되고 공탁*을 하게 됩니다. 배당이의를 제기하기 위해서는 배당기일에 반드시 출석을 해야 합니다. (*공탁 : 법령의 규정에 의해 금전·유가증권·기타 물품을

 

15. 인도명령

점유자가 낙찰자와의 협의 및 해당 부동산의 인도를 거부할 때 소송 없이 신속한 집행을 돕기 위한 제도로, 대금을 완납한 낙찰자는 대금 납부 후 6개월 이내에 집행법원에 낙찰받은 부동산을 인도하게 하는 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있습니다. 결정문이 점유자에게 송달되면 인도명령결정문, 송달증명원, 강제집행신청서를 준비하여 집행과에 제출하면 강제집행이 진행됩니다. (다만, 이것도 비용이 들어가는 만큼 인도명령까지 가지 않고 이사비용으로 일정비용을 건네며 협의하여 인도받는 것이 최선이기는 합니다.)

 

16. 강제집행

인도명령결정(또는 명도소송에 기한 판결문)에 근거하여 해당 부동산의 점유자로부터 강제로 점유를 빼앗아 낙찰자에게 넘겨주는 행위를 말합니다.

 

 

 

 

여기까지 경매 낙찰과 매각, 배당 이후와 관련된 용어를 살펴보았습니다. 

 

 

읽어주셔서 감사합니다.