029. 부동산 경매 용어 (2) - 입찰 단계

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

지난 '026. 부동산 경매 용어 (1) - 경매 시작 단계'에 이어 오늘은 경매용어 관련 두 번째 포스팅으로 입찰단계에서 사용되는 용어에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

입찰 단계

 

1. 입찰

경매사건에 가격 등을 적어 참여하는 행위를 말합니다.

 

2. 유찰

경매에 나온 물건에 입찰하는 사람이 없거나 입찰자의 자격 또는 준비서류 미비로 무효처리 되어 사건이 다음 회차의 경매로 넘어가는 것을 말합니다. 유찰이 되면 최초감정가에서 20%(또는 30%) 떨어진 가격을 최저가로 정하여 다음 회차의 경매가 진행되고, 다음 회차에서도 또 유찰이 되면 직전 최저가에서 다시 20%(또는 30%) 떨어진 가격으로 경매가 진행됩니다.

 

3. 최저매각가격(최저가)

경매 입찰자들이 입찰가액을 산정할 때 기준이 되는 금액을 의미합니다. 입찰 시 이 가격 미만으로 입찰가를 쓰게 되면 무효처리가 되므로 반드시 최저매각가격 이상을 적어내 입찰해야 합니다. 통상적으로 1회 차 경매에서는 감정평가금액이 최저매각가격이 됩니다.

 

4. 취하

채무자가 채무를 변제해 채권자가 경매신청 의사를 철회하는 것을 말합니다. 채권자가 경매신청을 취하하면 모든 경매 절차가 종료되는데, 취하는 경락인(낙찰을 받은 사람)이 잔금을 납부하기 전까지만 가능합니다.

 

 

 

5. 변경

경매법원이 경매를 적법하게 진행시킬 수 없다고 판단하여 경매기일을 변경하는 것을 말하며, 경매기일이 변경되어도 최저매각가격은 변경되지 않습니다.

 

6. 연기

경매법원이 경매를 적법하게 진행시킬 수 없다고 판단해 경매기일을 뒤로 미루는 것을 말합니다. 최저가는 변경되지 않으며 매각허가결정과 배당기일도 종종 연기되는 경우가 종종 있습니다.

 

7. 감정평가서

부동산의 경제적 가치를 판단하고, 해당 물건에 대한 정보를 요약하여 정리한 서류를 말하는데, 감정평가서는 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거와 여러 자료들을 함께 제시합니다. 감정평가서는 매각공고 이후로 대법원경매 사이트 등에서 열람이 가능합니다.

 

8. 감정평가액

감정평가사가 해당 물건의 경제적인 가치를 금액으로 평가한 것을 말합니다. 감정평가액은 최초 경매 시 최저가가 됩니다. 감정평가액은 감정평가 시기, 당시 부동산 시장 환경 등의 차이로 인해 실제 시세와 차이가 있을 수 있으므로 참고자료로 사용하시는 게 좋습니다.

 

9. 현황조사보고서

매우 중요한 서류입니다. 법원은 경매개시결정을 한 후 집행관에게 부동산의 현황, 점유관계, 임차 또는 임대차 보증금의 금액 및 기타 현황에 대해 조사를 명하게 되고 집행관이 그에 따라 작성한 것으로 주의깊게 봐야 하는 서류입니다.

 

10. 매각물건 명세서

해당 물건의 권리관계에 대한 내용을 조사한 서류입니다. 매각물건 명세서는 입찰기일 전에 대법원경매 사이트 등을 통해 열람이 가능하며 부동산경매에서 가장 중요한 서류로 꼽히는 것입니다.

 

11. 입찰보증금

경매물건을 입찰할 때는 최저매각가격의 10%를 보증금액으로 입찰표와 함께 제출해야 합니다. 입찰보증금은 현금 및 수표 또는 보증보험증권으로 제출할 수 있습니다. 입찰 절차가 종료되면 집행관은 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인을 제외한 모든 입찰자들의 보증금을 반환해 줍니다.(입찰서 제출 시 나눠주는 표시를 잘 보관하고 있어야 합니다) 차순위 매수신고인의 보증금은 매각허가결정이 확정되고 최고가 매수신고인이 대급 지급기한 내에 매각대금을 납부하면 그 이후에 반환을 해주기 때문에 차순위 매수신고는 잘하지 않는 경향이 있습니다.

 

만일 최고가 매수신고인이 잔금을 납부하지 않으면 그 보증금은 몰수되어 배당금으로 활용되고, 차순위매수신고인이 있다면 차순위매수신고인을 매수인의 지위로 올려 낙찰 허가 여부를 검토해 잔금 납부 절차를 진행합니다.

 

 

 

12. 보증보험증권

일정액의 보증료를 보증보험회사에 납부하면 경매보증보험증권을 발급받아 입찰보증금으로 제출할 수 있습니다. 보증보험증권을 이용하면 현금 소지로 인한 위험을 방지할 수 있고 거액의 현금을 준비하지 않고도 입찰에 참여할 수 있어 편리하나 보증보험료를 납부해야 합니다.

 

보증보험증권을 발급받아 입찰보증금으로 제출한 매수인이 매각대금 납부일까지 대금을 납부하지 않을 경우에는 보증보험증권을 발급한 보증보험회사에서 매수인 대신 매수보증금을 납부하고 이를 매수인에게 청구하게 됩니다. 이렇게 몰수되는 매수보증금 역시 배당금에 포함됩니다.

 

13. 기일입찰

부동산 매각은 (1) 호가경매, (2) 날짜를 정해서 하는 기일입찰 (3) 입찰기간 내에 입찰하고 매각기일에 개찰하는 기간입찰 이렇게 세 가지 방식이 있는데, 현재 사용되는 방식은 당일에 입찰 및 개찰을 하는 기일입찰을 주로 사용하고 있습니다.

 

 

여기까지 경매 입찰과 관련된 용어를 살펴보았습니다. 다음 번 경매 용어는 '낙찰과 매각' 관련 용어들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다.