081. 우리나라 부동산등기제도의 특징과 문제점

우리나라 부동산등기제도의 특징과 문제점

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다. 

 

혹시 우리나라 부동산등기는 공신력이 인정되지 않는다는 사실을 알고 계신가요? 공신력이란 어떤 권리관계가 있을 때 이것이 외형으로 드러나는 사실이 설령 진실한 권리관계와 맞지 않더라도 이러한 외형을 신뢰하고 거래하는 자에게 진실한 권리관계가 있는 것으로 법률효과를 인정하는 것을 말합니다. 그러나 우리나라 부동산등기 공신력에 대해서는 대법원 판례에 의해 그 효력을 인정하지 않고 있는 특징이 있습니다.

 

오늘은 이러한 공신력 등을 비롯한 우리나라의 부동산등기제도의 특징과 문제점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

부동산등기제도의 특징

1. 등기부의 편성 - 물적 편성주의(1부동산 1등기기록의 원칙)

등기부를 편성하는 방법으로서 어느 것을 기준으로 편성하느냐에 따라 물적 편성주의(부동산을 중심으로 등기부를 편성), 인적 편성주의(부동산소유자를 중심으로 등기부를 편성), 연대별 편성주의 등이 있습니다. 현행 부동산등기법은 '등기부를 편성할 때에는 1필지의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다.(법 제15조 제1항)'라고 규정하여 우리나라는 물적 편성주의를 채택하고 있습니다.

 

 

2. 등기절차 - 신청주의(공동신청주의)

등기절차에 있어서 우리나라는 사적자치의 원칙을 존중하여 신청주의를 채택하고 있습니다. 즉 '등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(법 제22조 제1항)'라고 규정하고 있어 신청주의를 원칙으로 하고 있습니다.

 

신청주의의 구체적 내용으로는 '등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.(법 제23조 제1항)'라고 규정하여 공동신청주의를 채택하고 있습니다.

 

 

3. 등기관의 심사권 - 형식적 심사주의(서면 심사주의)

등기신청이 있을 때에 등기관에게 등기의 수리 여부를 결정할 심사범위에 따라 형식적 심사주의와 실질적 심사주의가 있습니다. 우리나라는 등기관의 심사범위에 관하여 등기에 필요한 각종의 서류와 그 기재사항만을 심사하는 형식적 심사주의를 채택하고 있습니다. 

* 형식적 심사주의 : 등기신청에 대한 심사의 범위를 등기법상 절차상의 적법성 여부만 심사(서면심사)하는 것
* 실질적 심사주의 : 등기법상 절차상의 적법성 여부와 등기신청의 실질상의 이유 또는 원인의 존재와 효력 등 실체법상의 권리관계까지 심사하는 것

 

 

4. 등기와 물권변동과의 관계 - 성립요건주의

부동산에 관한 당사자간의 물권변동의 효력이 발생하기 위해서는 등기가 필요할 것인가의 여부에 따라 성립요건주의와 대항요건주의가 있습니다. 현행 민법 제 186조는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다.'라고 규정하여 우리나라는 등기의 효력에 관하여 성립요건주의(형식주의)를 채택하고 있습니다.

* 성립요건주의 : 제3자에 관해서는 물론 당사자 사이에서도 계약 외에 등기를 하여야 물권변동의 효력이 발생하는 입법주의를 의미
* 대항요건주의 : 당사자 사이에서는 등기가 없어도 계약(의사표시)만으로 물권변동의 효력이 발생하지만, 그 물권변동을 가지고 제3자에게 대항하려면 등기를 하여야 하는 입법주의를 의미

 

 

5. 부동산등기의 공신력 불인정

등기의 공신력이란 앞서 말한 것과 같이 등기부상 기재를 신뢰하고 거래를 하였는데 매도인이 진정한 권리자가 아닌 경우 등기를 믿고 거래한 매수인에 대하여 그 신뢰를 보호하여 등기가 허위·부실의 등기라 하더라도 마치 진실한 권리관계가 있었던 것과 같은 동일한 효과를 인정하는 것을 말합니다. 그러나 우리나라는 등기절차상이나 제도상의 미비로 인하여 등기의 공신력을 부정하고 있습니다.

 

 

6. 국가배상책임주의

등기관이 직무수행과정에서 고의 또는 과실로 법령에 위반하여 타인에게 손해를 입힌 경우에는 국가가 대신 배상한다는 이 제도는 부동산등기법에 명문규정은 없고, 국가배상법 제2조에 규정되어 있습니다. 이 땐 등기관에게 고의 또는 중대한 과실이 있는 때에는 국가는 등기관에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

 

 

7. 토지·건물등기부의 이원화

우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보므로 부동산등기부도 토지등기부와 건물등기부로 이원화되어 있습니다.

 

 

8. 등기부·대장의 이원화

법원에서 관리하는 등기부는 부동산에 관한 권리관계를 공시하고, 행정관청에서 관리하는 각종 대장은 부동산에 관한 사실관계를 공시하므로 등기부와 대장이 이원화되어 있습니다. 양 공부상의 부동산표시가 일치하지 않는 경우에는 대장을 기준으로 등기부에 표시변경등기를 하여야 하고, 소유자의 표시가 불일치하는 경우에는 등기부를 중심으로 대장상의 소유자표시를 변경등록하도록 하고 있습니다.

 

 

9. 등기원인정보의 사서증서성

등기원인을 증명하는 정보는 공정증서일 필요가 없으며, 당사자간에 작성한 사서증서면 충분합니다.

 

 

부동산등기제도의 문제점

1. 실체법적 명문규정의 미비

우리나라의 부동산등기법은 형식적·절차적 등기법에 지나지 않아서 등기의 추정력, 가등기의 효력, 등기청구권 등에 관한 명문의 규정이 없고 학설과 판례에 맡겨져 있어 이에 대한 실체적 규정의 보완이 필요하다는 입장이 있습니다.

 

 

2. 등기부의 이원화

유럽대륙과는 달리 토지등기부와 건물등기부를 별도로 두고 있어, 건물과 대지를 함께 거래하는 경우에는 토지등기부와 건물등기부에 별도로 등기를 하여야 하므로 등기비용을 증대시키고 등기제도롤 복잡하게 만들고 있습니다.

 

 

3. 등기부·지적공부의 이원화

지적공부는 국토교통부에서 관리하고 등기부는 법원에서 관리하고 있어 양자의 불일치가 발생할 염려가 있고, 비슷한 업무를 중복하고 있으므로 국가비용이 증대하는 요인이 되고 있습니다. 이를 해소하기 위해서는 등기부와 지적공부를 일원화 하는 것도 고민해볼 필요가 있습니다.

 

 

4. 공신력의 불인정

국가기관에 의해 관리되고 있는 등기부에 공신력이 인정되지 않아 부동산 거래의 신속을 저해하고 있습니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다.