080. 환매특약등기란?

환매특약등기란?

 
안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.
 
여러분께서는 아마 환매에 대해서 들어보신 적이 있으실 겁니다. '환매'란 물건을 다시 사 온다는 뜻인데, 이를 등기할 수 있다는 사실 알고 계셨나요? 오늘은 환매특약등기에 대해 말씀드리겠습니다.
 

 

환매특약등기의 의의

환매란 매도인이 어떤 사정에 따라 매매계약과 동시에 일정한 기간(부동산은 5년 내 - 강행규정으로 당사자간 계약으로도 임의로 연장할 수 없습니다.) 내에 매매의 목적물(부동산)을 다시 사는 것을 목적으로 약정하는 계약을 말합니다.(민법 제590조) 환매특약은 당사자간에 등기를 하지 아니하여도 그 특약으로서 효력이 발생하나, 소유권이전등기와 동시에 환매권등기를 한 때에는 제3자에 대해서도 효력이 있습니다. 즉, 환매특약등기 후 제3자에게 매매가 되더라도 환매권자는 제3자에게 환매권을 행사할 수 있다는 뜻입니다.

 

환매특약등기의 절차

환매특약등기 신청은 매매로 인한 소유권이전등기 신청과 '동시'에 하여야 하고, 신청정보(신청서)는 소유권 이전등기 신청과 별개의 신청서로 해야 합니다. 만약 환매특약의 등기를 소유권이전등기와 동시에 신청하지 않으면 그 신청은 부동산등기법 제29조 제2호(사건이 등기할 것이 아닌 때)에 해당되어 등기신청이 각하됩니다.

 
환매특약등기는 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자가 되어 공동신청합니다. 환매권자는 반드시 매도인이 되어야 하며, 제3자를 환매권자로 하는 등기는 불가능합니다. 
 
예를 들어 설명하자면,

1. A라는 부동산이 있습니다.
2. A라는 부동산의 원래 주인은 갑입니다.
3. 갑이 을에게 부동산을 팔면서, 5년 후에 다시 갑이 사오기로 약정을 맺고 등기를 합니다. (이때 부동산을 파는 갑이 매도인이면서 환매권자가 되는 것이고, 을은 매수인이면서 환매의무자가 되는 것입니다.)
4. 즉, 갑은 매도인+환매권자, 을은 매수인+환매의무자 입니다.

위의 설명을 보면 한 사람이 두 가지 자격을 갖게 되는 것을 알 수 있습니다. 이는 환매특약등기 시 두 번의 등기가 있다고 보시면 이해가 빠를 겁니다. 첫 번째 등기는 갑이 을에게 A부동산을 파는 등기, 두 번째는 을에게 판 A부동산을 나중에 갑이 다시 살 수 있는 환매에 관한 등기가 이루어지기 때문입니다.
 
위에서 설명드린 제3자에게 대항할 수 있다는 것은 환매권 등기까지 마쳐진 A부동산에 대해 을이 갑이 아닌 다른 사람(병)에게 A부동산을 매도할 수도 있습니다. 이때 환매권자인 갑은 A부동산을 매수한 '병'에 대해 환매권을 행사하여 A부동산을 다시 살 수 있는 권리를 가지고 있다는 뜻으로 이해하시면 됩니다.
 

환매특약등기 신청 시 기재사항

환매특약등기 신청 시 반드시 기재해야 하는 사항으로는 매수인이 지급한 매매대금과 매매비용(인지대, 측량비용, 감정비용 등)을 기록하여야 하며(부동산등기법  제53조), 등기원인에 환매기간이 정해져 있는 경우에는 이를 기재해야 합니다.
 

환매특약등기의 실행

환매특약등기는 소유권이전등기에 부기등기로 하고, 소유권이전등기와 환매특약등기는 동시에 신청하므로, 두 등기의 접수연월일과 접수번호는 동일합니다. 그리고 환매특약은 환매특약부 매매계약의 종된 계약이므로 매매계약의 효력이 상실되면 그 특약도 효력을 잃게 되나, 환매특약이 무효로 되어도 원칙적으로 매매계약의 효력에는 영향이 없습니다.
 
 
읽어주셔서 감사합니다.