042. PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 알아보기

PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 알아보기

 

안녕하세요. 신참공인중개사입니다.

부동산 관련 뉴스를 접하다 보면 PF대출이라는 용어가 자주 등장하는데, 주로 부동산개발(건물 신축 등)과 관련한 뉴스에 등장하는 단어입니다.

오늘은 PF(프로젝트 파이낸싱)에 대해 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.

PF의 정의

프로젝트 파이낸싱은 개발업자나 건설업자가 대규모 부동산개발사업을 추진할 때 주로 개발사업에서 얻어지는 장래의 수익성, 분양현금흐름 등을 기초로 개발에 필요한 자금을 금융기관으로부터 차입하는 것을 의미합니다.

즉, 사업주체의 신용도가 극히 낮게 평가되어도 부동산개발사업에 대한 ‘현금흐름보고서’ 등 수익성에 관한 자료만 제출하면 융자가 가능하다는 뜻이기도 하고요.

 

 

전통적인 기업금융(일반대출)과의 차이점

프로젝트 파이낸싱은 프로젝트개발회사가 차입자가 되는 금융형태로서 대출기관이 신용이나 물적 담보를 근거로 대출을 제공하는 것이 아니라, 프로젝트사업의 수익성, 즉 현금흐름과 자산을 기초로 하여 대출을 제공하는 금융기법입니다.

금융기관으로부터 차입한 원리금에 대한 상환은 프로젝트개발회사가 개발사업을 수행하여 획득하는 분양수입금 등의 현금흐름을 기초로 하여 이루어지게 됩니다.

프로젝트금융은 전통적인 기업금융보다 위험이 크고 금융기관의 사업성 검토 등 다양하고 복잡한 업무절차로 인하여 이를 이용한 차주 입장에서는 높은 금융비용(대출금리)과 별도의 수수료 부담이 있습니다.

프로젝트 파이낸싱의 구조 및 특징

 

부동산개발사업의 일반적 프로젝트 파이낸싱의 구조

(1) 이해당사자간 위험배분
프로젝트 파이낸싱은 프로젝트 관련 당사자들 간의 적정한 위험(risk) 배분에 대한 합의를 기초로 성립되지만 프로젝트사업이 실패하면 사업주체 간 이해관계가 복잡하게 얽히는 문제도 있습니다.

(2) 개별사업주의 부외금융(Off-Balance Sheet Financing) 효과
프로젝트 파이낸싱은 법적·경제적으로 독립된 프로젝트 회사(SPC)자금을 공여받아 프로젝트를 수행하므로 개별사업주의 재무상태표에는 관련 부채가 기재되지 않으므로 대외신용도에 영향을 주지 않는 부외금융의 특징을 갖고 있어 개별사업주의 채무수용능력이 제고된다는 이점이 있습니다. 이러한 조건은 개별사업주 입장에서 프로젝트사업이 부진하여 도산하는 경우에도 개별사업주 본사의 자산이나 영업에는 영향을 받지 않고 계속 사업을 유지할 수 있게 해 줍니다..

(3) 비소구금융 · 제한적 소구금융(Non-Recourse or Limited Recourse Financing)
프로젝트회사가 파산하더라도 금융기관은 프로젝트 사업주에 대해 원리금 상환을 청구할 수 없다는 측면에서 비소구금융방식이나, 실무적으로는 개별사업주가 위험의 일부를 부담하기 때문에 제한소구 금융방식이라고 합니다.

금융기관은 개별사업주에 대한 소구권(변상을 청구할 수 있는 권리)이 없으므로, 프로젝트로부터 산출되는 현금흐름이 기대에 미치는 못하는 경우에도 개별사업주는 채무변제와 이자지급의 의무를 지지 않게 되는데 이러한 이유 때문에 금융기관은 프로젝트사업의 위험에 대비하여 직·간접적인 보증을 요구하게 됩니다.

(4) 금융기관의 독립적인 경제관리계좌(escrow account)를 통한 자금 관리
금융기관은 개발사업의 현금흐름을 관리하고 원리금상황을 확보하기 위하여 개발사업의 독립적인 위탁결제관리계좌를 설정하고, 이를 부동산신탁회사에게 위탁하게 됩니다.

(5) 이해당사자로서의 금융기관
프로젝트 파이낸싱에 참여하는 금융기관은 채권자이면서 동시에 프로젝트의 능동적 참여자입니다. 즉, 사업의 적극적인 이해당사자로서 프로젝트 사업이 성공하면 높은 이자수익과 수수료를 얻을 수 있게 됩니다.


길게 씌여 있지만 결론은 사업주체의 신용도나 상환능력과는 상관없이 프로젝트 자체의 성공가능성을 보고 금융기관이 자금을 투자하는 것이 PF대출 입니다.



오늘 이야기가 도움이 되셨기를 바라며, 읽어주셔서 감사합니다.