043. 대항력과 대항력 요건

대항력과 대항력 요건

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

오늘은 주택임대차보호법상의 대항력과 대항력요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법에 해당하는 법으로 민법과 주택임대차보호법이 서로 다른 규정을 두고 있을 때 주택임대차보호법을 우선하여 적용하게 됩니다. 주택임대차보호법에 관한 자세한 내용은 별도 포스팅을 통해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

대항력은 무엇인가? (주택의 인도 + 전입신고)

대항력은 주택임대차보호법 제3조에 규정된 조항으로, 임대차는 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고)에 그 다음날부터 제3자에 대해서 효력을 발생합니다. 즉 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력을 발생하게 되는 것입니다.

 

O 3월 2일에 이사와 전입신고를 하게 되면 3월 3일 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

대항력을 갖추게 되면 살던 집이 경매로 넘어가게 되더라도, 임대차보증금을 전액 반환받을 때까지 집을 비워달라는 요구를 거절할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. (단, 대항력을 갖춘 날짜가 말소기준권리보다 앞서야 한다는 조건이 있습니다.) 따라서, 낙찰자에게 보증금의 반환 시까지 집의 인도를 거절할 수 있기 때문에 비교적 안전하게 보증금을 지킬 수 있게 되는 것입니다.

 

대항력 요건

대항력 요건을 갖추기 위해서는 세 가지 조건을 충족해야 합니다. 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자입니다.

 

대항력과 대항력 요건의 차이점은?

앞서 설명한 것처럼 세입자가 말소기준권리보다 앞서 대항력(주택의 인도 + 전입신고)전입신고)을 갖추고 있게 되면 그 집이 경매에 넘어가게 되더라도, 세입자는 합법적으로 임대차계약 종료일까지 그 집에 거주할 수도 있고, 새로운 집주인(낙찰자)에게 보증금을 반환받아 이사를 갈 수도 있습니다. 중요한 것은 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 낙찰자에게 집의 인도를 거절할 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 다만, 대항력만 있는 경우에는 경매 시 배당에는 참여할 수가 없습니다. 배당에 참여하기 위해서는 우선변제권이 있어야 하는데, 대항력만 갖춘 경우에는 배당에 참여할 수 있는 우선변제권이 없기 때문입니다.

 

그렇다면 대항력 요건(주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자)을 갖춘 경우에는 어떤 점이 다를까요? 바로 배당에 참여할 수 있는 자격이 주어진다는 것입니다. 살던 집에 경매로 넘어갔을 때 낙찰대금에서 임차보증금을 배당해 달라고 요구할 수도 있고, 계약기간을 채워 거주한 후 새로운 낙찰자에게 보증금을 받아서 이사 나갈 수도 있는 등 선택의 폭이 넓어지게 되는 것입니다.

 

따라서, 집을 임차한 경우 반드시 전입신고와 확정일자가 중요하다고 말하는 것입니다.

 

한 가지 주의해야 할 점이 있는데요, 그것은 바로 대항력의 효력 발생일입니다.

앞서 설명드린 것처럼 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생하게 됩니다. 때에 따라서는 집주인이 (근)저당이 없는 깨끗한 상태에서 잔금까지 받은 후, 그날 당일에 은행에서 담보대출을 받게 되면 세입자는 은행보다 후순위가 됩니다. 예를 들어 설명해 드리겠습니다.

 

O (A) 3월 2일에 주택의 인도 + 전입신고
O (B) 3월 2일에 주택을 담보로 대출을 받고, 근저당을 설정

 

집주인이 전세계약을 맺고 잔금을 받는 날(보통 잔금 치르고 전입신고를 하죠)에 은행에서 동시에 집을 담보로 대출을 받는 것입니다. 이렇게 되면 향후 집에 문제가 생겨 경매로 넘어갔을 때 배당순위가 B(은행)이 1번, A(세입자)가 2번이 되게 됩니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 발생되고 (근)저당은 설정 당일부터 효력이 발생되기 때문입니다.

 

여기서 조건을 조금 변경해 보겠습니다.

 

O (C) 3월 2일에 주택의 인도 + 전입신고
O (D) 3월 3일에 주택을 담보로 대출을 받고, 근저당을 설정

 

이렇게 되면 둘 다 효력의 발생일은 3월 3일로 같아지지만 배당 시 우선순위는 세입자인 C가 1번, 은행인 D가 2번이 됩니다. 이렇게 되는 이유는 대항력은 3월 3일 0시부터 효과가 생기지만 근저당설정을 위한 업무는 아무리 빨라도 오전 9시를 넘어야 하기 때문에 순서가 달라지는 것입니다.

 

지금까지 대항력과 대항력요건에 대해서 살펴보았습니다. 조금 복잡한 부분도 있지만 임대차 계약 시 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 두 가지를 기억하시면 됩니다.

 

첫 번째로는 전입신고와 확정일자는 최대한 빨리 처리하는 것.

두 번째로는 임대차계약 시, 잔금일에는 은행의 대출을 금지한다는 특약을 넣을 것

 

이 두 가지 사항을 지키시면 예시로 설명드렸던 사고를 방지할 수 있을 것입니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다.