036. 부동산 관련 권리 - 용익물권과 담보물권

부동산 관련 권리 - 용익물권과 담보물권

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

부동산에 관심을 가지게 된 분들이라면 소유권, 전세권, 저당권 등 여러 종류의 권리에 관하여 접하게 되실 겁니다. 오늘은 부동산과 관련된 권리의 종류와 그 내용을 알아보도록 하겠습니다.

각 권리가 어떤 의미인지 알아두는 데 의의를 가지고 가볍게 봐주시기 바랍니다.

 

소유권

소유권은 물건에 대한 포괄적인 지배권으로 소유자가 법률의 범위 내에서 물건에 대하여 법률이 정하는 범위 내에서 자유로운 사용과 수익, 처분을 내용으로 하는 권리를 뜻하며 부동산 관련 권리의 기본이라고 할 수 있겠습니다.

용익물권

민법상 타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용·수익하는 할 수 있는 것을 용익물권이라고 하는데 그 종류에는 지상권, 전세권, 지역권 세 가지가 있습니다.

(1) 지상권

다른 사람의 토지 위에 건물이나 공작물, 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 지상권에는 당사자간의 설정계약과 등기에 의하여 성립하는 방법과 법정지상권이라는 제도가 존재합니다만 이번 포스팅에서 법정지상권은 다루지 않겠습니다.

예를 들면, A가 토지를 가지고 있는데 B가 A의 토지 위에 건물을 짓고 싶어 합니다. B가 A의 토지를 사들여 소유권을 확보한 후 건물을 짓는 것이 가장 일반적인 경우이나, A와 B가 계약을 맺고 A의 토지를 B가 건물을 짓기 위해 사용할 수 있는 권리를 확보하는 것, 이것이 지상권입니다. 이때 A는 '지상권설정자', B는 '지상권자'라고 부릅니다.

(2) 전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 해당 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

예를 들면, 우리가 일반적으로 말하는 주택 전세에다가 '전세권 설정 등기'까지 마친 경우라고 생각하시면 무리가 없습니다. 즉, 주택과 그 외의 부동산에 주택 전세 같은 형태의 권리라고 보시면 됩니다. 전세권은 약간 특이한 것이 기본적으로 용익물권(사용수익할 수 있는 물권)이지만, 담보물권의 성격도 함께 가지고 있습니다. 건물 소유자는 '전세권 설정자', 건물사용자는 '전세권자'라고 합니다.

(3) 지역권

지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 뜻합니다.

예를 들면 아래의 그림처럼 A 토지를 출입하기 위해서는 반드시 B 토지를 지나가야 하는 경우가 있습니다. 이때 B토지를 위해 편익을 제공하는 B 토지를 '승역지', 편익을 제공받는 A 토지를 '요역지'라고 합니다. (지역권은 이 정도 알아두시면 충분합니다.)

 

담보물권

담보물권은 물건이 가지고 있는 교환가치를 직접 지배하는 권리로 유치권과 저당권이 있습니다.

(1) 유치권

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 변제해야 하는 시기가 되었을 때, 해당 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치하여 채권의 변제를 간접적으로 강제하는 권리입니다.(말이 좀 어렵죠?)

예를 들어 설명드리겠습니다. 아마 유치권은 공사가 멈춰진 현장에서 본 적이 있으실 겁니다. 보통 건물의 경우 외벽이나 출입구 쪽에 '유치권 행사 중'이라고 크게 표시가 되어 있었을 겁니다. 이 것은 해당 건물의 건축주가 일을 시켜 공사를 마쳤는데, 그 대금을 받지 못했기 때문에 행사하는 것으로, 쉽게 말하면 공사대금을 줄 때까지 이 건물을 공사한 업자가 유치(점유)하겠다는 뜻을 나타낸 것이라 보면 됩니다.

다른 예를 들면, 시계수리점(주인 A)에 B가 자신의 시계수리를 맡겼는데, 수리대금을 지불하지 않으면, 시계수리점 주인 A는 시계의 주인 B가 수리대금을 지급할 때까지 B의 시계를 맡아놓고 있는 것입니다. 이해가 되시나요?

유치권은 민법에서 허용하는 권리로서, 그 유치권이 정당한 지에 대한 최종판단은 법원이 하게 됩니다.

유치권 행사중인 모습

(2) 저당권

저당권은 채무자나 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 부동산을 제공하면, 채권자는 해당 부동산을 직접 인도받지 않은 상태에서 서류상으로 그 부동산을 지배하는 것입니다. 즉 약정한 기일에 채무를 변제받지 못할 경우 이 부동산을 처분해 자신의 채권을 우선 변제받겠다고 약정한 약정담보물권을 의미합니다. (왜 법은 이렇게 어려운 용어로 만들었을까요?)

쉽게 말하면 A가 B 은행으로부터 1억 원을 빌리며, 자신의 집을 담보로 제공하는 것이고, 만약 A가 정해진 기일 내에 빌린 1억 원을 갚지 못할 경우 B은행은 A가 담보로 제공한 집을 처분해 채권을 회수해 가는 것입니다. 이때 집주인인 A는 저당권 설정자, B 은행은 저당권자라고 부르게 됩니다.


※ 근저당권은 계속적인 거래로 인해 채권금액의 변동이 발생하는 상황에서, 최고한도액만을 설정하여 저당권 등기를 한 것으로 주택담보대출이 근저당권의 대표적인 예시입니다.


오늘은 용익물권과 담보물권에 대해서 이야기를 해 보았습니다. 민법상의 개념이기 때문에 용어가 다소 어려우셨을 수 있습니다. 따로 시험을 보시는 분들을 제외하고는 법률상 개념까지는 알 필요가 없고, 해당 용어가 어떤 의미인지만 파악하시면 충분하다고 생각합니다.


읽어주셔서 감사합니다.