039. 지역주택조합이 뭔가요?

지역주택조합이 뭔가요?

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

혹시 여러분들께서는 길에서 아래와 같은 '반값 아파트', '평당 000만 원 분양', '선착순 동호수 지정' 같은 매력적인 조건을 내건 현수막을 보신 적 있으신가요?

 

 

지역주택조합 조합원 모집 홍보 현수막

요즘 부동산 분위기가 좋지 않아서 그런지 예전에 비해서 위와 같은 현수막이 많이 줄어든 것으로 보이지만, 부동산 시장이 상승하던 시기에는 이런 현수막을 자주 접할 수 있었습니다. 주위 시세에 비해 거의 반값에다가 동호수도 지정할 수 있다고 하여 사람들의 관심을 끌던 광고였습니다.

그렇다면 저 광고의 정체는 도대체 무엇일까요?

네. 바로 지역주택조합 아파트 조합원 모집 광고입니다.

 

 

혹시 지역주택조합이라고 들어보셨나요? 지금부터 지역주택조합에 대해서 자세히 설명해 드리겠습니다.

 

지역주택조합

해당 지역에 거주하는 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 아파트를 마련하기 위해 결성된 조합을 의미합니다. 일반 분양아파트가 시행사에서 사업을 진행한다면, 지역주택조합 아파트는 조합 자체가 시행사 역할을 하게 되는 것으로, 공동으로 토지를 매입해 아파트를 건설하는 '아파트 공동구매'의 개념으로 이해하시면 가장 쉽습니다.

일반적으로 공동구매 시, 개별적으로 구입하는 것보다 어떤 물건이든 싸게 구입할 수 있다는 장점이 있는데, 그 장점을 아파트에 도입한 것으로, 대략적인 절차는 다음과 같습니다.

조합원 모집 → 조합설립인가 →사업계획승인→ 아파트 건설 → 사용검사 → 입주

 

(1) 지역주택조합 조합원 모집

 

지역주택조합의 설립인가를 받기 위해서는 조합원을 모집해야 하는데, 조합원을 모집하려면 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원(사용할 수 있는 권리)을 확보하여, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 합니다.

공개모집 이후 조합원의 사망·자격상실·탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있습니다.

(2) 지역주택조합 조합원 자격

 

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 일정한 자격요건이 필요합니다. 무주택이거나 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대주로서 6개월 이상 해당 지역에 거주하고 있어야 합니다.

(3) 지역주택조합 설립인가

 

지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용권원을 확보하고 15% 이상 토지소유권을 확보 후, 창립총회를 거쳐 관할 시장·군수·구청장에게 설립인가 신청을 해야 합니다.

(4) 사업계획 승인

 

지역주택조합 설립 인가 후 2년 이내에 사업계획 승인을 신청하게 됩니다. 지역주택조합은 그 구성원(조합원)을 위하여 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급할 수 있습니다. 사업계획 승인을 받게 되면 그 후부터 건설 공사를 시작하게 되며, 그 이후 절차는 일반 아파트 입주 절차와 동일합니다.



지금까지 지역주택조합 아파트가 어떤 절차를 거쳐 입주를 하게 되는지 살펴보았습니다. 아파트를 구매하려는 사람들이 조합을 만들어 직접 시행을 함으로써 저렴한 가격에 좋은 아파트를 구입한다는 취지가 참 좋습니다.

그러나 지역주택조합 아파트가 갖는 문제점은 없을까요? 그 문제점을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

지역주택조합의 문제점

지역주택조합의 문제점은 토지확보가 100% 되지 않은 상태에서 조합설립인가가 나온다는 점입니다. 주택 건설을 위해서는 반드시 토지확보가 필요한데, 모든 일이 그렇듯 계획대로 진행되지 않아 사업이 광고했던 당시와 비교했을 때 지연될 확률이 매우 높다는 뜻입니다.

보통 계약 현장에 가면 금방 토지 확보가 완료될 것처럼 홍보를 하면서 계약을 유도합니다. 빨리 계약을 할수록 보다 저렴한 가격에 아파트를 살 수 있다면서요. 하지만 이 말을 바꿔 생각하면 소중한 내 돈이 오랫동안 묶이게 된다는 것을 의미합니다.

그리고 사업계획승인을 받는 과정에서도 문제가 발생할 수 있습니다. 그린벨트라던가, 아니면 추후 국가 개발계획 등으로 사업계획승인을 받을 수 없게 되는 경우도 배제할 수 없습니다. 이렇게 되면 사업이 많이 지연되거나 아니면 아예 좌초될 수도 있습니다.

 

이러한 문제점은 결국 가격인상으로 이어지게 되는데, 처음 계약 당시에는 주변 시세의 반값에 분양한다고 했다가, 추가분담금으로 인해 최종적으로는 주변 시세와 차이가 없거나, 오히려 더 비싸게 분양받게 되는 결과로 이어질 수 있습니다.

가장 큰 문제점은 사업 자체가 좌초될 가능성이 높다는 점입니다. 업계에서 지역주택조합의 사업성공율을 대략 20~30% 정도로 보고 있습니다. 10건이 진행된다면 그 중 2~3건만이 입주까지 하게 되고 나머지 7~8건은 삽도 뜨지 못한다는 뜻이 됩니다.

그렇다면 사업이 좌초되었을 때, 내가 낸 돈을 온전히 돌려받을 수 있을까요? 아쉽지만 대부분 돌려받지 못한다고 생각하시면 됩니다. 업무추진비라는 명목으로 대부분 사용되었을 확률이 높고, 되돌려 받기 위해 소송을 진행한다 하더라도 소송비용과 기간 등을 생각하면 너무나도 큰 손해입니다.


정리를 해 보겠습니다. 지역주택조합 아파트는 성공확률도 낮은데다가 성공한다 하더라도 그 가격이 주위 시세 대비 낮다고 보장할 수 없습니다.

또한 입주예정시기도 처음 생각했던 것보다 몇 년씩 늦춰지는 경우가 많기 때문에, 그에 따른 이자비용이나 이사계획 등에 차질이 있을 수 있고, 입주 시까지 1주택이나 무주택을 유지해야 하기 때문에 좋은 투자 기회가 왔을 때 아무것도 하지 못할 수도 있습니다.


지역주택조합 아파트 투자 여부에 대한 최종 판단은 각자의 몫이겠지만, 만약 저에게 물어보는 지인이 있다면 저는 음........... 딱히 권하지는 못할 것 같습니다.


읽어주셔서 감사합니다.