032. 등기부등본 보는 방법

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

오늘은 부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인하게 되는 서류인 등기부등본(정식명칭은 등기사항전부증명서이지만 편의상 등기부등본으로 표기하겠습니다.)을 보는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

등기부의 정의

등기부란 부동산에 관한 사실관계와 권리관계를 기록해 놓은 공적장부를 의미합니다.

등기부등본의 양식과 내용

등기부등본에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구, 그리고 소유권 이외 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 두는데, 각각의 구성 부분을 실제 등기부등을 예시로 설명해 드리겠습니다.

표제부

표제부는 부동산이 어떤 것인지를 표시하는 부분으로 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항, 표시번호란에는 부동산 표시에 관한 등기의 순서를 기록합니다. 이제부터 아파트 등기부등본의 표제부를 보여드리도록 하겠습니다.

실제 아파트의 등기부등본의 표제부입니다.

집합건물인 아파트의 경우 표제부가 두 개로 나누어져 표시되는데,

가장 먼저 표시되는 부분은 아파트 해당동 <1동의 건물에 관한 표시>와 <대지권의 목적인 토지의 표시>가 기재됩니다.

<1동의 건물에 관한 표시>는 우리 집이 속해 있는 동(예를 들면 101동)이 어떤 구조로 만들어졌고, 몇 층이며, 각 층의 면적은 얼마나 되는지를 표시한 것과 아파트단지가 위치하고 있는 대지의 총면적이 얼마나 되는지에 대한 설명으로 이해하시면 됩니다.

여기서 잠깐 대지권에 대해서 설명을 드리자면, 대지위에 건물을 짓기 위해서는 토지를 사용할 수 있는 권리, 즉 권원이 있어야 합니다. 대부분의 분양아파트는 토지를 사용할 수 있는 권리로 소유권을 가지고 있습니다.(일부는 지상권이나 임차권을 권원으로 가지고 있을 수도 있습니다. 권리들에 대한 내용은 별도로 포스팅할 예정입니다.)

아파트를 구입한다는 것은 건물(개별 호수)만 구입하는 것이 아니라, 그 건물에 같이 묶여있는 대지도 함께 구입하는 것입니다.

<대지권의 목적인 토지의 표시>는 내가 살고 있는 아파트 단지의 면적이라고 이해하시면 됩니다. 본 등기부등본에 따르면 해당 아파트 단지의 대지면적은 65645.6㎡입니다.

아파트의 두 번째 표제부입니다.(일반 주택은 표제부가 하나이나, 아파트 같이 여러 동으로 된 집합건물은 두 개입니다.)

이는 내가 사용하는 개별 호수, 즉 전유부분의 건물에 관한 표시를 나타냅니다.

내용을 보시면 개별호수와 그 호수의 전용면적, 그리고 내가 소유하고 있는 대지의 면적이 얼마나 되는지를 나타내 주는 부분입니다.

<전유부분의 건물의 표시> 부분을 보시면 철근콘크리트조 63.013㎡라고 되어 있는데, 이는 우리 집의 전용면적을 표시한 것입니다.

<대지권의 표시> 부분을 보시면 대지권 비율이 65645.6분의 46.623이라고 표시되어 있는데, 이는 우리 아파트 단지 전체 면적이 65645.6㎡이고 이 중에 내가 보유한 지분이 46.623㎡라고 이해하시면 됩니다. (아파트 대지는 공유 형태로 소유)

갑구

갑구는 소유권과 소유권에 관한 사항을 기록하는 것으로, 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란으로 구성되어 있습니다.

보시면 위의 사례는 매매에 의한 것으로 해당 부동산은 공동명의로 아파트를 구입한 등기부등본입니다. 소유자의 인적사항과 지분(공동명의일 때만 표시됨)이 표시되어 있고, 2006년 이후 거래분은 거래금액이 함께 기재되어 있습니다.

을구

을구는 소유권 이외의 권리와 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는데, 담보대출 등이 전혀 없을 경우 을구를 두지 않을수도 있습니다.

등기목적에 근저당권 설정 이라고 되어 있죠? 이는 집을 담보로 대출을 받았다고 이해하시면 됩니다. 권리자 및 기타사항란을 보시면 채권최고액(아파트는 보통 빌린 금액의 120%, 일반주택은 130%로 설정됩니다.)과 채무자, 그리고 근저당권자가 표시되어 있습니다.


지금까지 등기부등본에 기재된 내용을 확인해 보았습니다. 일반적으로 부동산 거래 시 공인중개사가 등기부등본을 발급하여 설명해 주기는 합니다만, 스스로 등기부등본을 보고 이해할 수 있으면 더 안전한 거래를 할 수 있을 거라고 생각합니다.


읽어주셔서 감사합니다.