021. 공공분양 나눔형? 선택형? 일반형?

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

오늘은 공공분양의 세 가지 모델에 대해서 말씀드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

국토교통부는 지난 2022년 10월에 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만 호 공급계획'을 발표하면서, 공공분양의 세 가지 모델 가운데 나눔형과 선택형에 미혼 청년을 위한 특별공급을 새롭게 신설하겠다고 밝혔습니다.

여기서 드는 궁금증이 공공분양의 세 가지 모델은 무엇인지, 나눔형과 선택형은 어떤 것인지에 대해 말씀드리겠습니다.

공공분양 모델 1 - 나눔형

국토교통부가 밝힌 공공분양 50만 호 중 가장 많은 규모(전체 물량의 약 50%)인 나눔형은 쉽게 말해서 환매 조건부 주택입니다.

분양을 받은 후, 다시 주택을 매도할 때 매도대상에 제한이 없는 일반형과 달리 공공에만 매도(환매)를 할 수 있다는 제한을 가지고 있습니다.

나눔형 주택을 매도하고 싶을 때는 공공에 매도 의사를 밝히면, 공공은 해당 물건에 대한 감정평가를 진행한 후 감정가격이 정해지면 그 가격으로 매수를 하게 됩니다.

이때 감정 가격이 최초 분양가격보다 높게 평가되면 시세 차익이 발생하게 되는데, 시세 차익의 30%를 공공이 가져가게 되는 형태입니다. 즉 시세 차익이 1억 원이라면 수분양자가 7천만 원을 갖고, 공공이 3천만 원을 갖는 방식입니다.

만약, 손실이 발생하게 될 경우에도 공공에서 30%를 부담하게 됩니다. 즉 감정 가격이 분양 가격보다 1억 원 하락했다면 수분양자가 7천만 원의 손실을 떠안고, 공공이 3천만 원의 손실을 부담하는 형식으로,

'수분양자 7 : 공공 3 비율'의 수익 공유형 상품으로 이해하시면 됩니다.

그런데 대부분 집값은 분양가보다 상승하니까 시세 차익을 나눈다면 구입 당시부터 혜택이 있어야 할 것입니다. 이를 위해 분양가격을 주위 시세의 70% 수준에서 정하게 되며, 초저금리로 최장 40년 간 분양가의 80%까지 대출이 가능하다는 장점을 가지고 있으니, 본인의 상황에 적정하다는 판단이 서면 충분한 장점을 갖고 있는 모델이라는 생각입니다.

공공분양 모델 2 - 선택형

공공분양 50만 호 중 20%인 약 10만 호의 공급물량이 예정되어 있습니다.

선택형은 일단 6년을 임대로 거주한 후, 분양을 받을지 여부를 결정하는 모델로 분양가격은 분양전환 시점의 감정평가 기준으로 정해지게 됩니다.

이 제도가 약간 애매한 점이 있는데, 일단 당첨이 되면 청약통장을 사용한 것이기 때문에 그냥 포기하기에는 리스크가 크고, 분양전환 시점에 분양가가 예상보다 높아지더라도 그 가격에 집을 구입해야 하기 때문에 문제가 발생할 가능성이 큰 형식입니다.

다만 정부에서는 이러한 문제점을 인지하고 일부 보완책을 마련했는데, 분양전환 당시의 감정평가액만을 반영하는 것이 아니라 최초 분양가와 분양당시 감정가격의 평균가격을 추정분양가로 정하기로 하였습니다.

 

공공분양 모델 3 - 일반형

가장 일반적인 방식의 공공분양 아파트입니다. 단, 시세의 80% 수준에서 공급할 예정이며 처분 시 수익을 나누어야 한다거나 매도대상이 특정되는 등의 제한이 없는 일반 분양 아파트를 생각하시면 됩니다.


오늘은 공공분양 아파트의 공급방식 세 가지 모델을 살펴보았습니다.

부디 계획대로 잘 진행되어, 보다 많은 사람들이 편안하고 아늑한 보금자리에서 행복하게 살아갈 수 있으면 좋겠습니다.


읽어주셔서 감사합니다.