023. '경매 낙찰율 10%대, 내 전세보증금은 안전할까?' 한국경제신문 기사를 보고

안녕하세요. 신참공인중개사입니다.

오늘은 지난 부동산 관련 기사를 보다가 무척이나 자극적인 제목의 기사를 하나 보게 되었습니다.

 

2023. 1. 11. 한국경제신문 기사 타이틀

바로 한국경제신문의 1월 11일 자 '경매 낙찰율 10%대, 내 전세보증금은 안전할까?'였습니다.

결론부터 말씀드리면 해당 아파트에 거주하시는 세입자의 보증금은 안전합니다.

솔직히 저 기사제목과 내용을 보고 큰 실망과 함께 최근 좋지 않은 부동산시장 분위기에 편승하려는 기사라는 생각밖에 들지 않았고, 과거 기자생활을 했던 제 입장에서 볼 때 사람들을 선동하고 잘못된 정보를 제공하는 정말 실망스러운 기사입니다. (경매에 대해 어느 정도 알고 썼으면 선동하는 기사이고, 모르고 썼다면 무책임한 기사를 쓴 겁니다.)

제가 저 낙찰율을 보자마자 들었던 생각은 '대항력 있는 임차인이 있어서 보증금을 낙찰자가 인수해야 되는 물건이구나'였습니다.

 

기사 소제목과 기사본문 중 일부

이 물건을 낙찰받은 매수인이 실제로 대금으로 납부해야 하는 금액은 얼마일까요? 기사에 나온 낙찰가 1,900만 원이 전부일까요? 아닙니다. 낙찰가 1,900만 원에 임차보증금 1억 3,500만 원을 더해야 합니다. 즉 1억 5,400만 원에 낙찰된 물건이라는 뜻입니다. 즉, 감정가의 95%에 낙찰된 물건으로 봐야 하며 95%의 낙찰율은 결코 낮은 게 아닙니다.

그리고 마치 기사를 보면 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 것처럼 작성했는데, 저 보증금은 낙찰자가 임차인에게 줘야 하기 때문에 보증금에 손해는 없습니다.

왜 그런지 잠깐 아래의 표를 봐주시기 바랍니다.

 

1순위는 기사에 있어 정확한 금액이고, 2순위부터 5순위까지는 예시입니다.

해당 물건의 주소를 정확히 알 수가 없어서 등기부등본을 확인할 수 없으나, 아마도 권리관계가 위와 비슷한 형태로 구성되어 있을 겁니다. 임차인이 말소기준권리인 저당권보다 선순위로 있어 경매 후에도 소멸하지 않고 대항할 수 있는 권리를 가지기 때문에 이런 낙찰율이 나오게 된 것입니다.

해당 물건은 지극히 정상적인 가격으로 낙찰된 물건이며, 최근 부동산 시장의 상황과는 아무런 상관이 없다고 말씀드릴 수 있습니다.

이렇게 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 경매물건의 낙찰율은 경매시장이 아무리 불붙었다고 해도 저렇게 낙찰될 수밖에 없습니다. 낙찰가격에 임차인의 보증금도 인수해야 하기 때문입니다. (경매를 조금이라도 아시는 분이 이 기사를 봤으면 아마 많이 비웃었을 겁니다.)

기사에서 나온 대금 미납은 권리분석을 제대로 하지 않고 가격만 보고 입찰했다가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 사실을 알았기에 입찰보증금을 포기하고 대금을 미납한 것인데, 경매에서 이런 경우 많이 발생합니다.

가끔 상가에서는 저런 낙찰율이 나오기도 합니다만, 아파트에서는 (선순위 임차인이 없을 경우) 절대 저 낙찰율이 나오지 않습니다.

오늘 제가 드리고 싶은 말씀은 제 글을 읽으시는 분들께서는 저런 기사에 선동당하지 마시라는 점과, 기사를 쓸 때는 FACT를 정확하게 전달하는 기사를 작성해 달라는 것입니다.


읽어주셔서 감사합니다.