016. 다가구주택과 다세대주택 구별하기

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

여러분들께서 혹시 집을 구할 때 다세대주택이나 다가구주택이라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 두 형태는 외관상으로는 거의 구별이 되지 않기 때문에 무슨 차이인지 잘 모르시는 분들이 많을 겁니다.

 

결론부터 말씀드리면 그냥 사시는 데는 거의 차이가 없지만, 만약 임차인으로 들어가신다면 차이가 꽤 있습니다. 다세대주택과 다가구주택의 차이점을 아신다면 집을 구하거나 할 때 큰 도움이 될 것으로 생각됩니다.

 

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 세부적으로 나누어보면 다음과 같습니다.

 

 

 

단독주택

(1) 단독주택 : 1건물에 1세대가 거주하는 주택을 의미합니다. 여러분이 흔히 보실 수 있는 그 단독주택 형태 맞습니다.

 

(2) 다중주택 : 학생이나 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로, 독립된 주거 시설(욕실은 설치 가능, 취사시설은 금지)을 갖추지 아니한 구조로 되어 있는, 즉 고시원 형태를 생각하시면 됩니다.

 

(3) 다가구주택 : 주택으로 사용되는 층수가 3개 층(3층 이하라는 게 아닙니다. 1층이 주차장이면 4층까지 가능합니다.) 이하로 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적이 660㎡ 이하로, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말합니다.

 

 

공동주택

(1) 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 (이건 따로 설명이 필요 없을 듯합니다.)

 

(2) 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다.

 

(3) 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택을 의미하며, '빌라'로 불리는 집들이 여기에 포함됩니다.

 

 

이외에도 단독주택에 공관, 공동주택에 기숙사가 포함되지만 별로 중요한 것은 아니니 생략하도록 하겠습니다.

 

얼핏 보면 다가구주택과 다세대주택은 별 차이가 없어 보입니다. 그런데, 다가구주택은 단독주택의 범위에 포함되고, 다세대주택은 공동주택에 포함됩니다. 이 차이점에 대해서 자세히 설명해 드리겠습니다.

 

 

(1) 다가구주택은 건물의 동까지만 등기가 이루어지지만, 다세대주택은 개별 호수까지 등기가 이루어집니다. 

 

 a. 다가구주택의 등기부상 주소 : 서울특별시 강남구 OO대로 574 (압구정동)

 b. 다세대주택의 등기부상 주소 : 서울특별시 강남구 OO대로 574, 203호(압구정동)

 

다가구주택의 등기부를 열람하면 a와 형태로 주소가 나와 있으며, 개별 호수가 기재되어 있지 않습니다. 각 호실에 붙어있는 호수표기는 소유주가 임의로 정한 것이기 때문에 법률적 효력을 갖는 주소가 아닙니다.(소유주가 101호, 201호를 A호, B호 이런 식으로 바꿔 붙여도 아무 상관없습니다.)

 

예전에는 다가구 주택 거주자의 주민등록등본을 발급받으면 위의 주소처럼 주소만 나오고 호수가 기재되지 않아 우편물 미도달 등의 문제가 있었는데, 최근에는 전입신고 시 특수주소를 입력할 수 있게끔 시스템이 개선되어 이러한 문제점을 개선하였으나, 여전히 법률상 효력을 갖는 주소는 아닙니다.

 

다세대주택은 그에 반해 등기부를 열람하면 b와 같은 형태로 개별 호수까지 등기가 이루어집니다. 각 호실에 표시되어 있는 호수는 법률적 효력을 갖는 주소이므로, 임의로 변경할 수 없습니다.

 

 

(2) 다가구주택은 건물전체의 소유주가 1명이지만, 다세대주택은 각 호실별로 소유주가 따로 있습니다.

 

다가구주택은 건물전체의 소유주가 1명입니다. 그렇기 때문에 단독주택으로 분류되는 것입니다. 한 건물에 소유주가 몇 명인지는 주거에는 크게 상관이 없으나 세입자로 들어갈 때에는 다세대주택과 다르게 신경 써야 하는 점이 있습니다. 이 내용은 잠시 후에 살펴보겠습니다.

 

다세대주택은 각 개별 호실별로 소유주가 다릅니다. 쉽게 아파트를 생각하시면 됩니다. 아파트가 각 호수마다 소유주가 다른 것처럼 같은 공동주택인 다세대 주택 역시 개별 호실별로 소유주가 정해지게 됩니다.

 

(3) 세입자에게 다세대주택과 다가구주택의 차이가 주는 영향은?

 

다가구주택의 임차인인지, 다세대주택의 임차인인지가 중요해지는 때는 바로 살던 집이 경매로 넘어갈 때입니다. 다가구 주택은 건물 전체가 경매로 넘어가게 되고, 다세대주택은 해당 호실단위로 경매에 넘어가게 됩니다.

 

경매에 넘어갔을 때 보증금 손실을 줄이기 위해서는 순위가 앞서는 것이 매우 중요한데, 여기에서 다가구주택과 다세대주택이 큰 차이점을 보입니다.

 

먼저 다가구주택은 나보다 먼저 해당 건물에 입주(주민등록과 확정일자를 모두 받았다고 가정합니다.)해서 살고 있는 사람은 나보다 선순위입니다. 즉, 경매로 넘어가게 되면 낙찰대금에서 순서대로 보증금을 반환받게 되는데 내 순위와 보증금 회수 가능여부를 정확히 알기 위해서는 해당 건물에 입주해 사는 모든 사람들의 전입일과 보증금을 알아야 한다는 점입니다. (내가 이사 들어가는 시점에서 이미 입주해 있는 사람들은 모두 나보다 전입일자가 빠를 테니까요.)

 

그러나 다세대주택은 각 호실별로 소유주가 다르고 경매가 이루어지기 때문에 나보다 선순위 물권 및 채권 현황을 파악하기가 용이하기 때문에 본인의 배당순위와 보증금 회수 가능여부를 파악하기가 다가구주택에 비해 훨씬 쉽습니다.

 

 

다가구주택과 다세대주택의 차이점에 대해서 알아보았습니다.

 

 

혹시라도 다가구주택에 세입자로 들어가신다면 공인중개사를 통해 해당 건물에 전세 세입자가 많은 지 여부를 확인하시고, 전세 세입자가 많다면 경매로 건물이 넘어갔을 때 위험할 수 있다는 점을 감안해 집을 구하시는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내시기 바랍니다.