안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.
요즘은 전세 사기 사건에 관한 보도가 자주 이루어지면서 세입자들이 어떻게 보증금을 지켜야 하는지에 대한 관심이 높아지고 있는 것 같습니다.
소중한 보증금을 지키기 위해서는 임차계약을 할 때부터 나의 보증금은 얼마나 안전하고, 만에 하나라도 경매에 넘어갔을 경우 나의 보증금 배당순위는 어떻게 되는지 경매에 대한 일부 지식을 쌓을 필요성이 높아지는 시기인 듯합니다.
오늘은 최우선변제금과 소액임차인에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
소액임차인이란?
소액임차인은 임차보증금이 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인으로 살던 집이 경매에 넘어갈 경우 다른 채권자보다 우선하여 임차보증금의 일부를 변제받을 수 있는 사람을 의미합니다.
잠깐 표를 보시죠.(바로 전 포스팅에서 사용된 표입니다.)
3순위에 '최우선변제에 해당하는 소액임차보증금'이라고 되어 있죠? 경매에서 3순위 배당은 매우 빠른 순위입니다.
이 제도는 보증금이 낮은 세입자의 임차보증금 중 일부를 최우선적으로 보호하기 위한 제도로 이해하시면 됩니다.
그렇다면 내가 소액임차인에 해당하는지 어떻게 알 수 있을까요?
그것은 다음의 표와 함께 예시를 들어 설명드리겠습니다.
(1) A는 서울에 2021. 10. 10.에 보증금 1억 3천만 원에 주택 전세에 들어갔습니다. (A가 구한 집은 2021. 5. 12.에 근저당 1억 원이 설정되어 있는 집입니다.)
(2) B는 서울에 2021. 10. 10.에 보증금 1억 2천만 원에 주택 전세에 들어갔습니다. (B가 구한 집은 2018. 9. 20.에 근저당 1억 원이 설정되어 있는 집입니다.)
여기서 문제를 하나 내겠습니다. A와 B 중 누가 소액임차인일까요?
(1) A (2) B (3) A, B 둘 다 (4) 없다
정답은 (1) A입니다.
A와 B가 같은 날 동일한 지역, 동일한 날짜에 계약을 했음에도 A만 소액임차인이 이유는 바로 근저당 설정일이 다르기 때문입니다. 표를 보시면 기준이 되는 날짜가 임대차 계약일 아니라 담보물권 설정일이라고 되어 있습니다.
즉, 소액임차인을 정하는 기준은 계약일이 아니라 담보물권, 즉 저당권이 설정된 날짜라는 의미입니다. A가 들어간 집의 저당권은 2021. 5. 12.인데 근저당 설정 당시 소액임차보증금의 기준금액이 1억 5천만 원 이하이기 때문에 보증금이 1억 3천만 원인 A는 소액임차인으로서 최우선변제대상에 포함되지만,
B가 들어간 집의 저당권은 2018. 9. 20.로 저당권 설정 당시 소액임차보증금의 기준금액이 1억 1천만 원 이하이기 대문에 보증금이 1억 2천만 원인 B는 기준금액을 1천만 원 초과하였기에 소액임차인의 자격이 없게 되는 것입니다.
이해하셨나요?
쉽게 다시 설명드리면, 임차 계약을 하실 때 해당 주택에 저당권이 없다면 소액임차인 적용기준일이 계약일이 되지만 저당권이 있다면 저당권 설정 당시의 소액임차보증금의 기준이 얼마인지 위의 표로 확인하셔야 된다는 뜻입니다.
최우선변제는 어떻게 이루어지는가?
살던 집이 경매에 넘어가 낙찰이 되면 낙찰대금을 순위에 따라 배당을 실시하게 됩니다.
배당 1순위(집행비용), 2순위(유익비)는 고정입니다. 그리고 3순위 최우선변제를 실시하게 됩니다. 최우선변제는 소액임차인에 대해 위의 표에 있는 최우선변제금액을 낙찰금액의 50% 범위에서 실시합니다. 아무래도 우선변제 대상자에 비해 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아지게 되는데 이는 최소한의 일정금액을 보장하여 주기 위한 조치입니다.
소액임차인이 되기 위한 조건은 무엇인가요?
소액임차인의 자격을 인정받기 위해서는 경매개시 결정 전에 전입신고+인도(점유)라는 대항력을 갖춰야 하며, 경매가 완료되는 경락기일까지 자격을 유지하고 있어야 합니다. 참고로 경매개시 결정 등기 이후 들어온 세입자는 금액에 상관없이 소액임차인으로 인정받지 못합니다.
소액임차인 기준이 왜 계약일이 아닌 저당권 설정일인지?
그것은 저당권자(채권자)를 보호하기 위한 조치입니다. 저당권자 입장에서 소액임차인이 많아지게 되면 자신에게 돌아 올 배당금이 줄어들게 되고, 심지에 일부 받지 못하는 금액이 생길 수도 있습니다. 이러한 이유로 근저당설정일을 소액임차인 적용 여부의 기준일로 삼게 된 것입니다.
부동산 중 주택은 우리 생활에 없어서는 안 될 필수재입니다. 월세, 전세, 자가 등 어떠한 형태든 반드시 필요합니다. 이렇게 필수적이며 금액도 큰 부동산을 계약할 때 사전에 꼭 정보를 확인하여 안전하게 내 재산을 지키는 데 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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