010. 2023년 4월부터 주택 경매 시 당해세 배당순위가 변경됩니다. (임차인+경매입찰자 희소식)

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

2023년에는 부동산 관련 세법에 많은 변화가 있습니다. 오늘은 그중에서 많은 분들이 관심을 가지고 있는 경매와 관련된 내용을 다뤄보도록 하겠습니다. 법률 개정으로 경(공)매에서 당해세의 배당순위가 바뀌게 되는데 이것이 왜 임차인과 경매입찰자에게 희소식이 되는지 자세하게 말씀드리겠습니다.

지난 2022년 12월 22일 소득세법, 법인세법, 종합부동산세법, 국세기본법 등 15개 세제개편안이 국회를 통과하였는데 경매와 관련한 중요한 법률 개정이 있었습니다.

 

경매 배당에서 가장 중요한 것은 권리취득일(이하 '날짜')이라는 사실은 대부분 알고 계실 것입니다. 먼저 권리를 가진 사람이 나중에 권리를 가진사람보다 우선하여 배당을 받을 수 있기 때문인데, 그 예외로 현행 국세기본법 제35조에는 국세우선원칙이라고 하여 체납된 국세(당해세*)에 대해서는 당해세의 날짜와 상관없이 다른 채권에 비해 우선하여 배당받을 수 있도록 되어 있습니다.

이해가 조금 어려운 부분이 있으므로 표를 이용하여 설명하겠습니다.

 

 

경매가 실행되고, 낙찰자가 낙찰대금을 완납하게 되면 그 후, 순위에 따라 배당이 이루어지게 되는데 위의 표는 낙찰대금의 배당 순서를 나타낸 것입니다.

현행 규정에서는 1순위부터 4순위까지는 설정일자(날짜)와 상관없이 확정되어 있습니다. 특히 3순위인 소액임차보증금과 3개월간의 임금 및 퇴직금은 최소한의 생활을 보장하기 위한 조치로 이해하시면 됩니다.

주목해서 보아야 할 것은 4순위와 5순위입니다. 5순위가 대항력을 갖춘 저당권과 임차보증금채권 이 중 임차보증금채권과 4순위인 당해세가 이번 개정안의 핵심입니다.

잠깐 당해세에 대해 간단히 설명해 드리면, 당해세는 해당 부동산 그 자체에 대하여 부과된 세금을 의미하는 것으로 국세 중에서는 종합부동산세가 대표적입니다.

제가 방금 1순위부터 4순위까지는 날짜와 상관없이 고정된 순위를 가졌다고 말씀드렸죠? 이 말은 5순위, 즉 대항력을 가진 임차인의 보증금보다 당해세금을 먼저 배당 받아간다는 뜻입니다.

이번 국세기본법 개정안을 쉽게 설명드리면, '경매 시 대항력을 가진 임차인에게 국가가 먼저 배당받을 권리를 양보한다.' 정도로 이해하시면 아주 되겠습니다.

이 조항이 적용되면 경매 배당 시 어떠한 변화가 있는 지 예시를 들어 설명하겠습니다.

총 6억 원의 채권이 있는 주택이 있으며, 권리취득순서는 (1) 근저당 : 4억 원 - (2) 임차인 : 1억 원 - (3) 당해세 : 1억 원 순서인데 이 주택이 경매로 넘어가 5억 원에 낙찰되었다고 가정합니다. (우선배당하는 집행비용 등은 감안하지 않겠습니다.)


<종전 규정에 따른 배당순서 및 배당액>

 

 

종전 규정에 따르면 임차인은 대항력을 갖추지 못하고 있기 때문에(말소기준권리보다 후순위) 위의 표처럼 한 푼의 보증금도 배당받지 못한 채로 집을 비워줘야 하게 됩니다. 물론 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리는 계속 가지고 있지만 이미 경매로 집을 날려버린 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해 줄 가능성은 매우 희박하겠지요.

하지만, 개정된 법률안에 따라 배당을 하게 되면 배당결과가 바뀌게 됩니다.


<개정된 규정에 따른 배당순서 및 배당액>

 

 

개정된 규정에 따르면 임차인은 자신의 보증금을 전액 배당 받을 수 있게 되었고, 종전 규정에 따르면 전액을 배당받을 수 있었던 당해세가 전혀 배당받지 못하는 것으로 결과가 바뀌었습니다. (근저당은 개정 전후 순위가 같습니다.)

이는 지난 2022년 9월 28일 기획재정부의 '전세사기 피해 방지방안' 후속조치에 따라, 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치치 않으며 주택임대차보증금과 당해세의 관계에서만 적용되었기 때문입니다.
(좀 어렵죠? 그냥 강자인 국가(당해세)가 약자인 임차인(임차보증금)에게 배당받을 자리를 바꿔줬다고 이해하시면 충분합니다.)


본 규정은 2023년 4월 1일 이후 매각허가결정(경매), 매각결정(공매)부터 적용됩니다.


그러면 경매입찰자에게는 어떻게 유리하게 작용하는 지도 살펴보겠습니다.

바로 낙찰을 받았을 때 명도가 쉬워진다는 점입니다.

위의 표에서 보는 것처럼 위의 임차인은 대항력이 없기 때문에 낙찰자에게 집을 비워줘야 할 의무가 있습니다. 그런데 보증금 전액을 배당받은 임차인을 내보내는 것과 보증금 전액을 손해 보게 된 임차인을 내보내는 것 중에 어느 것이 쉬울지는 자명한 일입니다.

당해세가 임차인보다 우선하여 배당받을 권리를 가지고 있으면, 임차인이 얼마를 배당받을 지 계산하는 것이 불가능하게 되고, 때에 따라서는 명도에 상당한 어려움을 겪을 가능성이 높아지게 되는 것입니다.(경매에서 명도가 제일 어렵죠..)

저 개인적으로는 지금의 개정안이 사회정의 차원에서 봤을 때도 맞다고 생각합니다.

국가는 체납자의 재산을 끝까지 추적하여 체납된 세금을 징수할 수 있는 힘과 권한을 가지고 있는 것에 비해, 개인은 그렇지 않습니다.

국가에 비해 상대적 약자인 임차인에게 배당받을 권리를 보전해 주는 이번 조치를 저는 환영하는 바입니다.



끝까지 읽어주셔서 감사합니다.