006. 신탁 부동산이 뭐죠? 전세 계약 할까요, 말까요?

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

오늘은 신탁부동산에 관하여 이야기해보려고 합니다. 아마도 신탁부동산이라는 용어 자체가 낯선 분도 있으실 겁니다.

 

뉴스로 보도되었던 내용을 한 번 보겠습니다.

 

(1) 임대차계약(전세) 전에 등기부등본 상 저당권 등이 없는 깨끗한 물건

(2) 전입신고+인도+확정일자 받음 (+보증보험까지)

 

이렇게 세입자가 할 수 있는 조치를 다 취하고, 보증금에 대한 걱정 없이 살던 중 갑자기 신탁회사로부터 '집을 비워달라'는 내용증명을 받은 후, 보증금 한 푼 받지 못하고 쫓겨나게 될 상황이라는 이런 뉴스입니다.

 

이게 도대체 어떻게 된 일인지 궁금해 하시는 분들이 많으실 겁니다.

 

이러한 경우는 해당 주택이 신탁되어 있는데, 세입자들이 임대할 권한이 없는 자와 임대차계약을 체결했기 때문이거나 위탁자가 대출금을 제대로 상환하지 못해, 기존에 체결되었던 신탁계약 내용에 따라 해당 주택의 처분이 시작되었기 때문입니다.

 

신탁부동산이란 무엇인지 지금부터 하나씩 말씀드리도록 하겠습니다. 일단 위탁자와 수탁자라는 용어가 등장하기 때문에 간단하게 용어를 설명하고 넘어가겠습니다.

 

위탁자

신탁계약을 맺고 부동산 신탁회사에 소유권을 넘겨준 주택의 원래 소유자

 

수탁자

신탁계약에 따라 주택의 원래 소유자로부터  주택의 소유권을 넘겨받은 회사

 

 

부동산 신탁이란?

부동산 신탁이란 주택을 소유하고 있는 A씨가 B부동산신탁회사에 자신의 주택 소유권을 이전해 주고, B부동산 신탁회사(수탁자)는 A 씨(위탁자)가 맡긴 주택(부동산)을 효과적으로 관리하여 그 이익을 돌려주는 제도로 관리신탁, 담보신탁, 개발신탁, 처분신탁으로 나눠집니다 

 

다시 말씀드리면 실질적인 주택 소유자는 여전히 A씨이지만, 서류상(등기부상) 소유자는 B부동산신탁회사로 바뀌게 되는 겁니다. (나중에 신탁계약을 해지하게 되면 소유권이 다시 A 씨에게로 넘어갑니다. 이 부분이 혹시 어렵게 느껴지면 그냥 넘어가셔도 됩니다.)

 

전세사기와 관련되어 문제가 발생하는 것은 대부분 담보신탁에서 문제가 발생하게 됩니다.

 

신탁된 부동산은 등기사항전부증명서 '갑'구에는 다음과 같이 표시됩니다.

신탁부동산 등기사항전부증명서 갑구

 

보시면 등기 목적에 '소유권 이전'이라고 표시되어 있고, 등기 원인에 '신탁'이라고 기재되어 있죠? 혹시 임대차를 위한 매물을 찾은 후 등기사항전부증명서(보통 등기부등본이라고 하죠)를 열람했는데, '갑'구에 이런 형태로 기재되어 있으면 그 매물은 신탁부동산인 겁니다.

 

신탁부동산에는 반드시 신탁계약서가 별도로 존재합니다. 그 신탁계약서에 임대차를 할 권한이 누구에게 있는지, 해당 주택 처분 시 처분액에 대한 배분 등에 대해서 정해지게 되는데 이 계약서의 작성이 주택이 완공되기 전에 이미 작성된다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 

 

신탁 부동산 계약 시 주의사항

공인중개사나 임대인에게 신탁계약서를 보여달라고 하여 계약서 상 임대할 권한이 누구에게 있는 지 확인 후 권한을 가지고 있는 사람과 계약을 해야 합니다.(대부분은 등기부상 소유자인 신탁회사가 임대할 권한을 가짐) 임대할 권한이 없는 사람(원래 소유주)과 임대차 계약 후 해당 주택에 거주하게 되면 '불법점유'가 되어 보증금 반환과 상관없이 집을 비워줘야 하는 상황이 발생합니다.

 

 

신탁부동산 전세사기 유형

전세 들어갈 만한 집을 보러 온 세입자에게

(1) 신탁등기가 된 주택을 권하며, 등기부등본도 대출 없이 깨끗하고, 신탁회사는 딱히 신경 쓰지 않으셔도 된다는 이야기를 합니다.(담보신탁은 원래 소유주가 신탁회사로부터 대출을 받았으나  등기부등본상에는 대출 표시가 없음)

(2) 신탁에 대해 잘 알지 못하는 세입자는 등기부상 대출이 없으니까 큰 문제가 없을 것이라 생각하고 전세 계약을 체결합니다.

(3) 세입자는 정상적으로 주택을 인도받고, 주민등록 전입신고를 하면서 확정일자도 받아 놓습니다.

(4) 세입자가 어느 날 신탁회사로부터 '주택 소유자가 채무를 갚지 못해서 이 주택은 신탁 계약의 내용에 따라 처분될 예정이니 집에서 나가달라'는 소식을 듣습니다.

(5) 세입자는 '전입신고와 확정일자를 받아두어 대항력요건과 우선변제권을 갖췄기 때문에 집을 비워줄 수 없다'라고 항변하지만,

(6) 이미 주택 완공 전에 작성된 신탁계약서(신탁계약서 작성일자가 전입신고+확정일자보다 훨씬 빠름) 내용에 따라 세입자보다 순위가 앞서는 선순위자들이 해당 주택 처분금액을 먼저 가져갈 권리를 가지고 있기 때문에 세입자는 피해를 입게 되는 것입니다.

 

신탁부동산 사기 피해 손해배상청구 가능 여부

보증금에 피해를 입은 세입자는 계약서 상 계약상대자에 대해 손해배상청구가 가능하다는 것이 법조계 전문가들의 의견입니다. 하지만 그 사람은 손해를 보상할 만한 금전적 여력이 없을 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 피해는 고스란히 세입자의 몫이 되는 것입니다. 

 

신탁부동산의 전세계약은 많은 위험성을 내포하고 있으며, 최악의 경우 불법점유자가 되어 보증금 한 푼 받지 못한 상태로 집을 비워줘야 하는 상황까지 갈 수 있습니다.

 

정말 정말 진짜 진짜 어쩔 수 없는 사정이 있는 경우를 제외하고는 신탁부동산 전세계약은 하지 마시고, 다른 물건을 찾아보시는 게 소중한 보증금을 지키는 길입니다.

 

 

 

 

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

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