안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.
부동산 관련 뉴스를 보시면 꼭 나오는 암호 같은 단어가 있습니다.
LTV, DTI(신 DTI), DSR이 대표적으로 이 세 가지에 대해서만 정확히 알고 계시면 뉴스를 보시면서 부동산 대출 관련 규제가 어떻게 변하는지 쉽게 이해하실 수 있을 겁니다.
먼저 대출금액 산정에 필요한 부동산 가격 산정 방법을 말씀드리겠습니다.
아파트는 KB 부동산 시세가 기준이 됩니다.
단, 매매가격이 KB시세보다 낮을 경우에는 매매가격이 기준이 되고, 매매가격이 KB시세보다 높을 경우에는 KB 부동산 시세가 기준이 된다는 점 기억하시고요.
그렇다면 KB시세가 없는 부동산은 어떻게 부동산 가격을 정할까요?
바로 감정평가를 통해 결정됩니다.
이 역시도 매매가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 매매가격이 기준이 되고 매매가격이 감정가격보다 높은 경우에는 감정가를 기준으로 부동산 가격을 평가합니다.
1. LTV(Loan To Value ratio) : 담보인정비율
대출신청금액을 부동산가격으로 나눈 비율을 뜻합니다.
부동산 담보대출을 알기 위해서 가장 먼저 알아야 하는 것으로 이해하기 쉬운 개념입니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트에 대해
LTV가 70%인 경우 : 7억 원까지 대출가능
LTV가 50%인 경우 : 5억 원까지 대출가능
LTV가 30%인 경우 : 3억 원까지 대출가능
합니다.
이해되시죠?
구입하시는 분의 조건(무주택자, 1 주택자, 다주택자)에 따라 정책상 LTV 적용은 사람마다 달라질 수 있습니다.
2. DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율, 소득대비 부채비율
대출을 받는 사람의 연소득에 대해 대출 원리금(원금+이자) 상환액의 비율이 얼마나 되는 지를 의미하는 것입니다.
보통 LTV는 개념이 어렵지 않아서 쉽게 이해하시는데 DTI로 넘어가는 순간부터 이게 무슨 말이며, 어떻게 계산되는 건지 잘 모르시는 분들이 많습니다.
DTI는 그냥 DTI와 신 DTI, 두 가지로 분류되는데, DTI보다 신 DTI가 더 대출규제가 강화되는 형태라고 생각하시면 됩니다.
먼저 DTI 계산법에 대해 알려드리겠습니다.
DTI = 1년간 대출 원리금 상환액(A) / 연소득(B)
먼저 DTI(DTI 1) 계산 예시입니다.
DTI 계산을 위해서 알아야 할 것은 (1) 대출금액 (2) 대출이자율 (3) 대출상환방식 (4) 연소득을 알아야 합니다.
(1) 대출금액 : 1억 원
(2) 이자율 : 5%
(3) 대출상환방식 : 원리금균등상환
*원리금균등상환방식은 매월 상환하는 금액이 같음. 대출상환에 대해서는 별도로 포스팅을 할 예정입니다
(4) 연소득 : 30,000,000원(B)
위의 조건으로 계산하면 매월 1,060,655원(원금+이자)을 상환해야 합니다.
여기에 12를 곱해서 1년간 총 상환금액을 산정합니다.
1,060,655 x 12월 = 12,727,860원(A)
12,727,860원 / 30,000,000원 x 100% = 약 42.4%
이 경우에 DTI는 약 42.4%가 되는 것이고, 대출정책이 DTI를 40%(이하)로 규제하게 되면 대출이 불가능한 것입니다.
물론 대출기간 연장, 저리의 대출이용 등을 통해 DTI를 낮추는 방법도 물론 존재합니다.
신 DTI(DTI 2)에 대해 설명해 드리겠습니다.
신DTI = <1년간 대출 원리금 상환액(A) + 기타 부채의 연이자상환액(C)> / 연소득(B)
신DTI 계산을 위해서 알아야 할 것은 (1) 대출금액 (2) 대출이자율 (3) 대출상환방식 (4) 연소득 (5) 기타 부채의 연이자상환 금액을 알아야 합니다.
(1) 대출금액 : 1억 원
(2) 이자율 : 5%
(3) 대출상환방식 : 원리금균등상환
(4) 연소득 : 30,000,000원(B)
(5) 기타 부채의 연 이자상환금액 : 1,000,000원(C)
* 기타 부채는 마이너스통장 한도 1,000만 원에 연이자율 10%로 가정
자, 이제 계산해 보겠습니다.
(A) 담보대출의 원리금상환금액(1년) : 12,727,860원
(B) 연소득 : 30,000,000원
(C) 기타 부채의 연 이자상환액 : 1,000,000원
(12,727,860원+1,000,000원) / 30,000,000 * 100% = 약 45.7%
DTI보다 신 DTI 수치가 더 높게 나오는 것을 확인하셨죠?
저 수치가 낮아야 대출이 쉽게 나오거든요.
머리 아프시죠? 개념만 이해하고 넘어가시면 됩니다.
3. DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금 상환비율
대출규제의 끝판왕 DSR입니다.
DSR은 해당 대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 원리금 상환액을 합쳐서 연소득으로 나눈 값을 의미합니다.
DSR = <1년간 대출 연간 원리금상환액(A) + 기타 부채의 연간 원리금상환액(C)> / 연소득(B)
DSR 계산을 위해서 알아야 할 것은
(1) 대출금액 (2) 대출이자율 (3) 대출상환방식 (4) 연소득 (5) 기타 부채의 연간 원리금상환금액을 알아야 합니다.
(1) 대출금액 : 1억 원
(2) 이자율 : 5%
(3) 대출상환방식 : 원리금균등상환
(4) 연소득 : 30,000,000원(B)
(5) 기타 부채의 연간 원리금 상환금액 : 1,000,000원(C)
* 기타 부채는 원금 1,000만 원에 연이자율 10%, 대출기간 3년, 원리금균등상환방식 가정 시, 원리금 상환액은 매월 322,672원, 따라서 연간 3,872,064원을 원리금으로 상환
자, 이제 계산해 보겠습니다.
(A) 담보대출의 연간 원리금상환액 : 12,727,860원
(B) 연소득 : 30,000,000원
(C) 기타 부채의 연간 원리금상환액 : 3,872,064원
(12,727,860원+3,872,064원) / 30,000,000 * 100% = 약 55.3%
보시는 것처럼 DTI < 신 DTI < DSR 순으로 수치(퍼센트)가 높아집니다.
이 수치가 높아질수록 대출규제가 강화되는 것이라고 이해하시면 부동산 대출 관련 뉴스를 보실 때 훨씬 수월하게 이해하실 겁니다.
숫자가 많이 나오는 복잡한 포스팅 보시느라 고생하셨습니다.
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