002. 대출 시 LTV, DTI, DSR은 어떻게 적용될까?

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

이전 포스팅을 통해 LTV, DTI, DSR의 개념과 계산방식에 대해 알아보았습니다.

 

그렇다면, 실제 대출 시 LTV, DTI, DSR은 어떤 방식으로 적용이 되며, 실제 대출 가능액은 얼마나 되는지 예시를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

일반적으로 부동산 담보대출 시 LTV 한 가지만 적용하는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

실제로 부동산 담보대출을 포함해서 대출규제는 점차 강화되고 있는 추세입니다. 정부의 가계대출 관리 방안에 따라 2022년 1월부터는 모든 대출을 포함한 금액이 2억 원을 초과할 때부터 DSR을 적용하기 시작했으며, 2022년 7월부터는 1억 원 초과 대출에 대해 DSR을 적용하는 것으로 가계 대출 증가를 억제하고 있는 실정입니다.

 

물론, 지난 몇 년간 부동산 가격의 폭등으로 인해 가계 대출이 비약적으로 증가한 것은 사실입니다. 가계 대출을 적정 선에서 관리해야 하는 정부의 입장도 충분히 이해하지만, 레버리지를 이용한 투자를 계획하고 있는 분들에게는 다소 아쉬움이 느껴지는 조치이기도 합니다.

 

 

그러면 지금부터 대출 실행 시 LTV와 DTI, DSR 규제가 어떻게 적용되는지 직장인 홍길동 씨의 사례를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

직장인 홍길동 씨는 내년에 결혼을 계획하면서 집을 구매하기로 결정하였습니다. 

홍길동 씨가 선택한 아파트의 가격은 3억 원입니다. 현재 홍길동 씨에게는 은행 신용대출 2천만 원의 부채가 있으며, 홍길동 씨의 연소득은 5천만 원입니다.

 

홍길동 씨가 선택한 지역의 규제는 LTV 70%, DSR 40%가 적용되는 지역입니다.

(보통 LTV와 DSR을 동시에 규제합니다. 최근 DSR을 적용하는 곳이 많아서 DTI대신 DSR을 적용하겠습니다.)

홍길동 씨는 아파트 담보대출을 얼마나 받을 수 있을까요?

 

 

그러면 계산하기 편하도록 정리해 보겠습니다.

 

(a) 아파트 가격 : 3억 원

(b) 신용대출 : 2천만 원(상환기간 10년, 이자율 8%, 원리금균등상환방식) -  매년 원리금 상환액 

(c) 연소득 : 5천만 원

(d) 적용규제 : LTV 70%, DSR 40%

 

먼저

LTV 70% 한도 : 아파트 가격 3억 원의 70%인 2억 1천만 원 까지

DSR 40% 한도 : 총대출액의 연간 원리금 상환액이 연소득 5천만 원의 40%인 2천만 원 이내

따라서 신용대출의 연간 원리금 상환액은 약 292만 원이므로, 담보대출의 연간 원리금 상환금액을 1,708만 원 이내인 만큼 대출이 가능합니다.

 

* 연간 원리금상환액은 네이버의 원리금균등상환계산기를 이용하시면 됩니다.

 

 

질문 :  홍길동 씨는 얼마나 대출이 가능할까요?

 

20년 만기, 이자율 6%, 원리금 균등상환 방식으로 담보대출을 가정하고 계산을 해보죠.

 

  - (신용대출의 연간 원리금 상환액 292만 원 + 담보대출의 연간 원리금 상환액 1,806만 원) / 5천만 원 * 100% = 약 42%

 

DSR이 42%로 규제기준인 DSR 40%를 초과하기 때문에 2억 1천만 원만큼의 대출은 불가합니다.

그러면 제가 예전 포스팅에서 말씀드린 것처럼 담보대출의 기간을 늘리면 어떨까요? 상환기간을 30년으로 늘려 다시 계산해 보겠습니다.

 

 - (신용대출의 연간 원리금 상환액 292만 원 + 담보대출의 연간 원리금 상환액 1,511만 원) / 5천만 원 * 100% = 약 36%  

 

DSR이 36%로 내려가면서 규제범위 안으로 들어왔습니다. (심지어 약 4% 정도 남네요)

담보대출 상환기간을 30년으로 정하고 다른 조건은 같다는 가정을 하면, 담보대출가능액은 약 2억 3,600만 원입니다.

 

정 답

 LTV 한도 (70%) : 2억 1천만 원

 DSR 한도 (40%) : 2억 3,600만 원이므로,

 

대출 한도는 둘 중 작은 범위를 적용하기 때문에 결과적으로 홍길동 씨는 2억 1천만 원을 대출받을 수 있습니다.

(30년 만기, 이자율 6%, 원리금균등상환조건 적용)

 

물론  생애최초, 신혼부부, 다자녀 등 여러 정책적인 조건에 따라 대출가능액은 달라질 수 있습니다. 제가 말씀드린 계산방법은 일반적인 조건에서의 대출가능금액이므로 실제 대출 시에는 여러 조건에 따라 사람마다 달라진다는 점 기억해 주세요.

 

 

어쩌다 보니 포스팅이 수학시간처럼 되어 가네요 

대출을 받으셔야 하는 분들은 미리 한 번 계산을 해보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

즐거운 하루 보내세요. 감사합니다.