127. 역전세반환대출이란?

역전세 반환대출이란?

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

부동산 시장에 부는 찬바람이 여전합니다. 매물은 쌓여가지만, 거래가 없어서 폐업하거나 휴업하는 부동산이 늘고 있다는 뉴스 외에도 아는 부동산 사장님들도 '이렇게 거래가 없는 경우는 처음 본다'며 어려움을 토로하시더군요. 

 

전세퇴거자금대출이란 쉽게 이야기해서 '집주인이 세입자의 임대차보증금을 반환해 주기 위한 용도로 받는 대출'입니다. 이는 기본적으로 주택담보대출의 성격이지만 세입자의 보증금을 반환하기 위한 목적으로만 실행된다는 특징을 가지고 있습니다. 그래서 기본적인 대출한도 등이 일반 주택담보대출과 대동소이합니다.

 

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오늘은 급격한 전세 가격 하락으로 인한 충격을 완화하기 위한 역전세 반환대출에 대해서 살펴보겠습니다.

 

불과 2년 전만해도 부동산 시장은 무척이나 뜨거웠습니다. 전세 역시 마찬가지였는데요, 그 시기에 계약했던 임대차계약(특히 전세)의 만기가 오면서 떨어진 전세 가격으로 인해 집주인들이 전세금 반환에 많은 어려움을 겪고 있습니다. 한 마디로 역전세난이 발생하고 있는 것입니다.

 

역전세난이 발생하면 기존 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시키게 됩니다. 이에 정부는 시장의 충격을 최소화하기 위해 2023년 7월부터 1년간 은행권 전세보증금 반환 목적 대출 규제를 완화하기로 하였습니다.

 

역전세 반환대출의 대상과 대출한도

역전세 반환대출의 대상은 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우, 2024년 7월 31일까지 전세계약만료로 세입자에게 전세자금을 반환하기 어려운 집주인이 대상입니다.

 

역전세 반환대출의 가장 큰 특징은 개인 DSR 40% 적용을 제외하고 DTI 60%만을 적용합니다.(임대사업자는 RTI 1.0배 적용) DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용한다는 것은 쉽게 설명드리면 대출 한도를 늘려주는 것입니다. (DSR과 DTI 적용에 따른 대출액 차이는 아래의 별도 포스팅에 자세히 나와 있습니다.)

 

 

002. 대출 시 LTV, DTI, DSR은 어떻게 적용될까?

 

역전세 반환대출의 운영절차

1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

  (1) 대출상담 및 신청 : 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

        - 은행은 대출가능 한도 및 집주인이 지켜야 할 의무(세입자 보호조치 등) 안내

 

  (2) 전세 계약 : 집주인 ↔ 후속 세입자

        - 임대차 계약에 '세입자 보호조치 특약' 명시(한방 계약서)

 

  (3) 대출심사 및 실행 : 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)

        - 은행은 집주인과 후속세입자 간 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인 후 대출 실행

        - 일정기간 내 반환보증 가입, 가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결

 

  (4) 반환보증 가입 : 집주인(또는 세입자) → 보증기관

       - 후속세입자 전입후 3개월 이내 가입

 

2. 당장 후속세입자가 없는 경우

   (1) 대출상담 및 신청 : 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

 

   (2) 대출심사 및 실행 : 은행 → 집주인

        - 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정 있음)

 

   (3) 전세 계약 : 집주인 ↔ 후속세입자

        - 대출 실행 후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결 및 제출

        - 후속 세입자 보증금으로 대출상환(중도상환수수료 없음) + 근저당권 감액등기

 

   (4) 반환보증 가입 : 집주인(또는 세입자) → 보증기관

        - 후속 세입자 전입 후 3개월 내 가입

 

3. 집주인 본인이 입주하는 경우

   (1) 대출상담 및 신청 : 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

 

   (2) 대출심사 및 실행 : 은행 → 집주인

        - 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정 있음)

 

   (3) 자가 거주 : 집주인 → 은행

        - 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출

 

   (4) 모니터링 : 집주인 ↔  은행

        - 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시

 

역전세 반환대출 적용 주택 유형 및 상한액

역전세 반환대출이 적용될 수 있는 주택의 유형에는 단독주택과 아파트, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등입니다. HUG와 SGI에서는 임차보증금의 상한이 없으나 HF에서는 10억 원에 한해서 전세반환대출이 가능합니다.

 

 

역전세 반환대출에 대해 갭투자자들을 위한 사후구제 대책이라는 지적이 있습니다. 투자에 대한 위험은 본인이 부담해야 하는 것인데, 정부가 나서서 갭투자자들을 보호해 주는 것이 아니냐는 의견도 있지만, 전세금 반환이 늦어지는 경우 그 실질적인 피해는 세입자들이 받기 때문에 나온 대책입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.