119. 3년 후가 불안한 주택 공급 시장

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

최근에는 각종 부동산 규제를 해제한 영향으로 부동산 시장이 조금씩 회복세로 돌아서고 있다는 전망이 등장하고 있는데, 신축 아파트 시장만큼은 아직까지 온기가 돌고 있지 않는데, 최근의 건설업계 동향은 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.

 

국토교통부에 따르면, 2023년 1월부터 7월까지 전국의 주택 인허가 물량은 20만 7,278 가구로 작년 동기 대비 29.9% 감소한 것으로 나타났습니다. 특히 서울의 인허가는 2만 8,200 가구로 전년 같은 기간에 비해 34.4%가 줄어들었습니다.

 

인허가는 토지 확보가 끝난 사업장에서 주택 공급을 위해 진행하는 마지막 행정 절차입니다. 인허가 이후 시행사와 건설사들은 착공-분양-입주 등을 진행하는데, 완료되기까지는 4년 안팎의 시간이 필요합니다.

 

더 크게 줄어드는 착공과 분양 실적

인허가 다음 단계인 착공 실적은 더 크게 줄었습니다. 같은 시기 주택 착공 물량은 10만2,299가구로 작년보다 54.1% 급감하였습니다. 수도권 착공은 5만 3,968 가구로 53.7%, 지방은 4만 8,331 가구로 54.6%가 줄어들었습니다.

 

다른 주택공급 선행지표인 분양실적도 줄었습니다. 올해 7월까지 분양 승인 실적은 7만9,631가구로 지난해 같은 기간 대비 44.4% 감소했습니다. 수도권은 31.7% 감소했고, 지방은 55%나 줄어들었습니다.

 

건설업계의 한 관계자는 "최근 분양 경기 침체와 공사비 급등 여파로 건설사들이 인허가 신청을 낼 생각을 하지 않고, 인허가를 받아도 착공이나 분양을 미루는 사업장이 많다."라고 설명했습니다. 실제로 주요 건설사들은 올해 초부터 신규 수주를 미루고 있는 것으로 전해지고 있습니다.

 

반응형

 

우려되는 3년 후, 5년 후 집값

주택 공급이 부진한 것은 높아진 공사비와 높은 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 금리 때문에 건설사들이 몸을 낮추고 있기 때문인 것으로 분석됩니다. 시멘트, 철근 등 주요 건설자재 가격은 2년 전과 비교했을 때 크게는 50% 이상 급등했고, PF대출 금리는 10%를 넘어가고 있습니다.

 

주택 사업의 경우 통상 이익률이 15~20%는 나와야 성공적인 것으로 평가받는 것을 고려할 때 현재의 자재값과 금융 비용을 고려하면 사업을 하지 않는게 오히려 이득이라는 것이 현재 업계의 분위기인 것으로 알려지고 있습니다.

 

주택 인허가나 착공 지표가 단기간에 개선될 가능성은 낮습니다. 원자재값 상승세가 진정될 가능성이 크지 않기 때문입니다. 실제로 한일시멘트와 계열사인 한일현대시멘트는 이번 달 1일부터 시멘트가격을 톤당 10만 5,000원에서 11만 8,400원으로 12.8% 인상한다고 레미콘 업계에 통보하였습니다. 설상가상으로 금리는 내려갈 기미를 보이지 않고 있어 건설사들이 자금을 마련하기가 쉽지 않은 상황으로 향후 몇 년간은 신규 주택 공급이 줄어들 가능성이 큽니다.

 

이런 상황에서 극도로 위축됐던 주택 수요는 집값 조정을 거치면서 조금씩 늘고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 8월 넷째 주 전국 아파트 매매 가격은 0.06% 올랐고, 수도권 아파트 매매수급지수는 90.0을 기록했습니다. 약 1년 2개월 만에 90선을 회복한 것입니다.

 

이 지표는 주택 수요와 공급의 상대적 우위를 0~200 사이 숫자로 지표화한 것으로, 클수록 수요가 많다는 뜻입니다. 여전히 100에 미치지 못해 매도 희망자가 더 많은 상황이지만, 작년 말 65.0까지 떨어졌던 것을 감안하면 매수 심리가 빠르게 회복하고 있는 것으로 보입니다.

 

지금처럼 수요가 회복되는 상황에서 주택 공급이 위축되면, 안정세를 찾던 집값이 다시 상승할 것이라는 전망이 나오고 있습니다.. 주택 공금이 부족할 것이라는 예상이 우세해지면 당장 주택이 필요하지 않은 사람들까지 매수 수요에 가세할 수 있다는 것입니다.

 

한 부동산 시장 분석 전문가는 “아파트 건설 기간을 감안하면, 2~3년 후 집값이 급등하면서 시장 불안이 재연될 수 있다”라고” 말했습니다. 원희룡 국토부 장관도 지난 8월 말 열린 ‘주택 공급혁신 위원회’ 회의에서 최근의 주택 공급 상황에 대해 ‘초기 비상상황’이라고’ 진단한 바 있습니다.

 

전문가들은 꾸준한 공공 주택 공급이 필요하다는 입장입니다. 한 전문가는 “LH(한국토지주택공사) 등 공공 부문이 더 적극적으로 주택을 공급하며 민간 부문의 공급 공백을 채울 수 있을 것”이라고 했으며, 다른 전문가는 “착공 물량이 줄면 통상 3년 후 입주 물량이 감소하는데, 입주 물량이 줄어들기 시작할 때 대응하면 이미 늦다”며 “3기 신도시 입주도 최소 5년 이상 남았기 때문에 부동산 시장 불안이 벌어질 가능성이 있어 대응이 필요하다”는 의견을 제시하기도 하였습니다.