111. 미국은 집값의 99% 대출 가능?

미국은 집값의 99% 대출 가능?

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

우리나라 주택의 LTV(주택담보인정비율)는 40~60% 수준입니다. 그런데 만약 LTV가 99%면 어떨까요? 실제로 미국에서는 최대 주택담보대출회사 중 두 곳이 집값의 99%까지 대출이 가능한 상품을 제공하고 있습니다.

 

미국 최대의 주택담보대출회사인 유나이티드 홀세일 모기지(United Wholesale Mortgage)는 지난 5월 주택 구매가격의 1%만 내면 되는 대출을 제공하기 시작한다고 발표했습니다. 또 다른 주택담보대출회사인 로켓 모기지(Rocket Mortgage)도 6월 들어 One+라는 대출 상품을 출시했습니다. 로켓 모기지 대출상품은 대출받는 사람이 연간 대출금액의 0.5%~1.5%를 내야 하는 민간모기지보험(Private Mortgage Insurance)에 가입할 것을 요구하지도 않습니다.

 

 

이런 모기지 상품은 그동안 20%에 해당하는 계약금(Downpayment)이 없습니다. 그렇다보니 집을 사는데 어려움을 겪는 주택 수요자들에게 도움이 될 수 있습니다. 주택을 구입하기 위한 계약금을 저축하는 게 어려운 이들도 많기 때문입니다. 특히 이런 새로운 유형의 대출상품은 계약금을 주택 소유의 허들로 생각하는 유색인종과 편부모 가정을 도울 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 물론 이렇게 극도로 낮은 계약금 주택담보대출은 위험할 수 있습니다. 서브프라임모기지 사태가 생각나기 때문일 것입니다.

 

우리나라의 상황은 미국과는 많이 다릅니다. 정부의 입김이 강하게 작용하기 때문입니다. 주택수요자들에게 가장 높은 관문인 DSR(총부채원리금상환비율)의 경우만 하더라도 다른 선진국에서는 가이드라인 정도로만 적용됩니다만 국내에서는 굉장히 강력한 규제로 작동하고 있습니다.

 

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국토연구원의 자료에 의하면 선진국의 평균 LTV기준은 85.1%이며, 신흥국 또한 84%입니다. 한국은 문재인정부 기간 동안 투기과열지구에서 9억 원 이하는 LTV 40%, 9억 원 초과는 20%가 적용되었습니다. 이로 인해 우리나라 자가점유가구 중에 주택담보대출을 보유한 가구는 27% 수준이며 70%가 넘는 유주택가구는 주택담보대출이 없습니다.

 

사실 미국에서도 계약금이 낮거나 거의 없는 대출은 드문 일은 아닙니다. 보훈부 대출이나 농무부 대출과 같이 계약금을 필요로 하지 않는 경우도 있습니다. 현역군인, 재향군인 및 그 가족 또는 농촌지역에서 주택을 구입하는 사람들에게 제공됩니다. 작년 BoA(Bank of America)에서는 특정 도시의 흑인 및 히스패닉 커뮤니티에서 주택을 처음 구입하는 구매자를 위해 0% 계약금 프로그램을 시작했습니다. 계약금뿐만이 아닙니다. 이런 정책자금은 금리를 최소 절반이나 낮출 수 있습니다.

 

정부의 정책자금을 제외하면 1% 계약금은 아무에게나 제공되지는 않습니다. 충분한 신용점수, 충분한 소득과 낮은 부채를 가지고 있어야 합니다. 즉 차입자는 대출자격을 갖추기 위해 강력환 재정적 자격증명이 있어야 합니다. 따라서 이는 양질의 대출에 양질의 차입자라고 볼 수 있습니다. 그리고 주택의 종류도 제한합니다. 로켓 One+ 모기지를 원하는 사람들은 단독주택을 구입해야 합니다. 그리고 모기지중개인(대출상담사)을 통해야만 합니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.