107. 한국에만 있다는 '전세 제도', 왜 문제아가 되었나?

한국에만 있다는 '전세 제도', 왜 문제아가 되었나?

 

전세는 세계에서 우리나라에만 존재하는 주택임대차 계약 중 한 형태입니다. 전세권자(임차인)가 전세금을 주택 소유자(임대인)에게 맡기는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약기간이 종료되면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 제도를 의미합니다. 월세를 별도로 내지 않는다는 점에서 다른 임대차 형태인 월세와 구분됩니다.

 

전세버스라는 용어가 있고, 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 "당신이 이 장소를 전세 냈느냐?"라는 식으로 따질 때 '전세'용어가 사용되는 것을 생각해 보면 전세는 상당기간 우리나라 사람과 함께 해 온 임대차 형태입니다. 본격적으로 전세제대가 확산된 것은 보통 1970년대 이후로 보고 있습니다. 산업화 과정에서 대도시의 주택수요가 급증하면서 취약한 제도권 금융 구조로 인해 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것으로 보고 있는 것입니다.

 

 

 

전세제도로 인해 탄생한 전세금은 자산이자 부채입니다. 주택시장 상승기에 특히 자산으로의 성향이 두드러지는데, 바로 갭투자가 그 사례라고 할 수 있습니다. 주택 시장 상승기에는 전세를 인수하고 주택을 매매하는 방식이 성행합니다. 반면 주택시장 하락기에는 부채로의 성격이 강해지는데, 전세보증금 미반환 등의 문제는 전세가 가지는 부채로서의 성격을 잘 보여주고 있다고 할 수 있습니다.

 

보증금 미반환의 문제는 최근에 발생한 것이 아닙니다. 1998년 외환위기기 터지자 집값과 전셋값이 동반 급락하였습니다. 1998년 전국 주택 전세가격은 무려 18.4%나 하락해 통계집계이래 최대낙폭을 기록했습니다. 역전세난이 발생해 집주인이 보증금을 추가로 마련해 이사 나가는 세입자에게 돌려주어야 하는 상황이 벌어졌습니다. 역사가 반복되듯 지금의 역전세난 역시 유사하다고 볼 수 있습니다.

 

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관행으로 정착된 전세는 우리나라의 주택금융이 미비했던 시절 고금리를 바탕으로 안착된 제도입니다. 당시 은행 대출금리가 20% 정도였으니 집주인은 전세보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착된 겁니다. 하지만 예금금리가 계속 떨어지고 전세금을 은행에 예치하는 것이 더 이상 매력적인 투자수단이 되지 않다 보니 임대인의 전세금 손실 가능성은 더 높아졌습니다. 이것이 전세대출리스크, 즉 깡통전세의 원인이 됐습니다.

 

문제는 지난 정부에서 도입된 임대차 3법때문이라는 지적이 많습니다. 임대차 3법이 도입되기 전 전세시장은 매매시장과는 다르게 안정적이었습니다. 임대차 3법이 도입되자마자 전세가격이 폭등했으며 전세난민으로 내몰린 임차인들은 위험한 전세도 마다하지 않게 된 겁니다.(이 의견에 동조하지 않는 분들도 많으시겠지만) 

 

더 큰 문제는 집주인들이 보유세 부담을 세입자에게 전가했다는 점입니다. 당시 종합부동산세를 포함한 재산세 부담의 급격한 증가에 따라 임대인들이 4년 치의 임대료를 한꺼번에 올리면서 세금부담을 보전하려는 임대인들의 시도가 증가했습니다.

<이는 부동산학에서 탄력성으로 설명할 수 있는데, 쉽게 설명하면 아쉬운 쪽이(당시에는 세입자, 지금은 집주인) 세금부담을 더 많이 한다는 이론으로 설명이 가능합니다. 아쉬운 쪽이 탄력성이 떨어지기 때문에 더 많은 비용부담을 하게 된다는 이론입니다.>

 

전세제도는 시간을 가지고 개선돼야 하겠지만 의도적으로 없애는 것은 주택임대차시장의 혼란을 자극할 뿐입니다. 전세제도가 수명을 다한 것이 아니라 정부의 강압적인 주택임대차시장 개입에 따른 폐단을 없애는 것이 더 중요하다는 지적이 많습니다.

 

만약 전세가 없어진다면 주택금융 시스템이 잘 갖춰져 있지 않은 우리나라는 내 집 마련에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 전세에서 매매로 넘어가는 비중은 50%가 넘지만 월세에서 내 집 마련으로 넘어가는 비중은 10% 이하로 나타나고 있습니다. 전세는 내 집 마련의 기반입니다. 또한 월세 가격도 오를 가능성이 큽니다. 매매와 월세 임대차 계약만 있으면 전세라는 완충 계약의 역할이 사라지면서 소득의 상당 부분을 주거비로 부담하는 선진국형 주택임대차시장이 자리 잡게 될 것입니다.

 

전세보증금 미반환의 문제는 예전부터 있었습니다. 부동산시장이 급격히 변화할 때마다 깡통전세는 사회문제화되었습니다. 부동산시장을 안정적으로 유지하는 것이 더 바람직한 대안이지 전세폐지를 주장하면서 전세와 임대인을 적폐로 몰아봤자 문제가 해결되지 않습니다. 전세보증금 미반환 문제에 대해 균형적인 시각을 가지고 접근했으면 좋겠습니다.