108. 예견된 실패, 영종도 에어조이 쇼핑몰의 몰락

예견된 실패, 영종도 에어조이 쇼핑몰의 몰락

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

인천 영종도에 있는 에어조이 쇼핑몰은 인천국제공항 국제업무지구에 있는 대형 쇼핑몰입니다. 지하 3층부터 지상 9층에 달하는 규모로 지난 2005년 완공되었으며, 연면적이 무려 1만9천 평(49,812㎡)에 달하는 규모입니다.

 

특이하게도 해당 부지는 인천공항공사 소유로, 개장 당시에는 지하 1층에는 이마트, 6층에는 푸드코트 식당 등 업체들이 입점을 했지만 지금은 찾는 사람이 없어 상권 형성에 실패하였습니다. 분양 당시에는 1일 27만 명의 유동인구를 독점하는 최대 규모 상가로 홍보가 됐지만 지금은 찾는 사람이 없는 유령 건물이 되어 버리고 말았습니다.

 

 

 

분양 광고를 보면 지하 1층은 이마트가 입점하게 되고, 지상1지상 1층에는 건물을 수직으로 관통하는 거대한 아트리움을 통해 각종 행사를 즐길 수 있는 이벤트 광장이 설치되며, 은행·패스트푸드·관광상품판매장이 들어서게 되고, 3층과 4층에는 체험형 엔터테인먼트시설과 사우나 등 휴게시설이, 5층부터 7층까지는 세계 4대 테마 레스토랑 중 하나인 ‘카우너빌’과 월드푸드코트 등 음식점이 입점하고, 최상층부인 8층과 9층에는 공항전망대와 항공전시 체험관이 들어서게 된다고 광고한 바 있으나, 실제 입점한 것은 지하 1층1 이마트와 6층 푸드코트 정도였고, 현재는 모두 철수해 건물 전체가 비어 있는 상황입니다.

 

에어조이의 실패 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 입지선택의 실패와 토지소유권이 없는 상권이라는 것입니다.

 

 

입지를 살펴보면 인천국제공항 국제업무지구 내로 분양 당시 유동인구를 1일 27만 명이라고 광고했지만, 지도를 보아도 알 수 있듯 쇼핑몰이 들어서기에는 부적절한 입지입니다. 쇼핑몰이 성공하기 위해서는 주변에 주거 밀집지역이거나, 시내 중심가여야 하는데, 에어조이는 그 조건에 부합하지 못합니다.

 

영종하늘도시는 쇼핑몰, 극장 등 시설이 부족합니다. 그래서 거주자들이 쇼핑과 영화관람 등을 위해 송도까지 가는 등 잠재적인 수요를 가지고 있다고 볼 수 있기 때문에, 차라리 영종 하늘도시 근처로 쇼핑몰의 위치를 정했다면 지금과는 다른 결과를 보였을지도 모르겠습니다.

 

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(건물만) 경매시장에 나온 에어조이는 2016년 1월 500억 원의 감정가로 인천지방법원에서 첫 경매가 실시됐지만 유찰됐습니다. 유찰될 때마다 경매가는 30%씩 감액됐으나 다섯 차례나 유찰되었습니다.

 

2019년 8차 경매에서 한 법인이 51억 100만 원에 낙찰을 받게 되었고 건물이 경매로 넘어가면서 평당 500~600만 원에 분양을 받은 투자자 수백 명이 손해를 보기도 하였습니다. 심지어 건물 시공사인 SK건설도 공사비를 받지 못한 것으로 알려졌으며, 토지 소유주인 인천국제공항공사도 토지사용료와 각종 시설사용료 등 200억 원 이상을 받지 못하고 있습니다.

 

이 금액은 지속적으로 늘고 있는데, 인천국제공항공사 관계자는 “경락자(낙찰받은 사람)가 결정이 되고 나서 수 차례 실시협약을 맺을 것을 요청했는데, 경락자가 실시협약을 맺지 않는 상황”이라며, “토지사용료나 전기·수도요금 등을 제대로 납부하지 않고 있어서 부당이득반환청구를 진행 중”이라고” 밝혔습니다.

 

국제업무지구 토지는 개인 소유가 아닌 국가 소유의 땅입니다. 20년에서 최대 50년 간 사용을 하고 건물을 국가에 기부채납해야 합니다. 에어조이 쇼핑몰 역시 25년 임대기간이 끝나는 2030년이 되면 땅 주인인 인천국제공항공사에 건물을 기부채납해야 합니다. 건물을 정상적으로 사용하기 위해서는 수백 억을 투입해 건물 리모델링이 필수인데, 남아있는 임대기간이 약 7년 정도에 불과하기 때문에 헐값으로 경매가 수 차례 진행되어도 낙찰자가 쉽게 나타나지 않았던 것입니다.

 

에어조이 쇼핑몰의 현재 건물 가치는 사실상 없다고 볼 수 있습니다. 에어조이 쇼핑몰은 토지를 기반으로 하지 않은 부동산 개발의 대표적인 실패사례로 꼽힙니다. 상권 개발에 성공할 수 없는 입지에다가 토지소유권이 없는 상권은 성공할 수 없다는 선례만 남기게 되었습니다. <자료출처 : 땅집고 유튜브>