041. 전세사기 피해 근절 종합대책 발표(2023. 2. 2.)

전세사기 피해 근절 종합대책 발표(2023. 2. 2.)

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 2023년 2월 2일 정부서울청사에서 '제4차 부동산 장관회의'를 개최하였고, 이 자리에는 추경호 경제부총리(주재), 한동훈 법무부 장관, 원희룡 국토교통부 장관, 김주현 금융위원장, 방문규 국무조정실장, 윤희근 경찰청장, 한창섭 행정안전부 차관, 이복현 금융감독원장이 참석하였습니다.

 

이 날 회의에서는 (1) 전세사기 예방 및 피해 지원방안(관계부처 합동) (2) 전세사기 수사 및 법률지원 경과와 향후 계획(법무부) (3) 전세사기 전국 특별단속 결과 및 향후 계획(경찰청)이 논의되었습니다. 그 내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

전세사기 예방 및 피해 지원방안

 

전세사기 예방

 

(1) 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절

기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증은 매매가액의 100%까지 보증가입을 허용하여, 악성 임대인의 무자본 갭투자 등에 악용된 측면이 있었기에 앞으로는 무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향하여 2023년 5월부터 시행합니다.

 

또한 감정평가사의 시세 부풀리기 등을 통한 보증제도 악용방지를 위해  앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용(2023. 2.부터)하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획입니다.

 

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리도 강화되는데, 등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용하여 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통 전세 계약을 체결하고, 보증에는 가입하지 않는 사례가 다수 확인되어 앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 관리감독을 강화할 예정입니다.

 

 

 

(2) 계약단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약 방지

청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 곤란하였고, 특히 보증금 미반환 이력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나 임차인이 계약 전에는 이를 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 지적이 있었습니다. 앞으로는 HUG의 '안심전세앱'을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단에 필요한 자료를 한 곳에 모아 편리하게 제공하게 됩니다. 

 

안심전세앱에서는 연립, 다세대, 소형아파트의 시세와 전세가율, 경매낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로, 피해가 많은 수도권(2023. 2.)부터 지방 광역시, 오피스텔까지 확대(2023. 7.)할 계획입니다. 아울러 임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록, 보증사고 이력 등 임대인 정보를 제공(2023. 2.)하고, 납세증명서 등 세금체납 정보도 앱을 통해 확인(2023. 7.)할 수 있도록 할 예정입니다.

 

그리고 그간 임대차 계약 체결 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호되어 임차인이 예기치 못한 피해를 보는 경우들이 있었습니다. 또한 매매 등으로 인한 임대인 변경 시에도 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 알 수 없어 적기 대응이 곤란하였습니다. 

 

앞으로는 계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대(2023. 4.)하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영(2023. 2.)할 예정입니다. 또한 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지하도록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약(2023. 2.)에 반영하게 됩니다.

 

(3) 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화

청년이나 신혼부부 등 거래경험이 많지 않은 임차인은 일반적으로 공인중개사를 믿고 임대차 계약을 진행하나 일부 공인중개사가 직접 사기에 가담하거나, 임차인의 권리 보호에 소극적인 모습을 보이는 등 책임 있는 역할이 부족하다는 지적이 있었습니다. 이에 공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화할 계획입니다.

 

우선 공인중개사가 임대인의 세금이나 이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 합니다. 아울러 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 공인중개사가 확인하고,  전세가율, 전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무적으로 안내하도록 할 계획입니다. 또한 임차인이 위험 공인중개사를 구별할 수 있도록 공인중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 공인중개사 정보도 데이터베이스화해 관리할 예정입니다.

 

 

전세사기 피해지원

 

(1) 대출요건 완화, 대환 신설

전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안하여 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억 원까지 완화하고, 대출액 한도도 2억 4천만 원까지 확대(2023. 3.)합니다. 아울러 전세사기에도 불구하고 기존 전세집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리의 저리 대출로 대환할 수 있도록 상품을 신설(2023. 5.)하여, 생계부담을 완화할 수 있도록 합니다.

 

(2) 긴급거처 지원 확대

양질의 긴급거처가 적기에 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500호 이상을 추가로 확보(2023년 상반기)하고, 신속입주와 수시 유지보수 등 이용자 편의도 함께 개선할 예정입니다.

 

(3) 낙찰 시 무주택 유지

전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우 무주택 기간이 인정되지 않아 향후 청약 당첨가능성이 낮아지게 되어 피해자의 사정을 배려할 필요가 있다는 의견을 반영하여 피해 임차인이 공시가격 3억 원 이하(지방 1억 5천만 원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인은 무주택자 지위를 유지할 수 있게 됩니다.(2023. 5.)

 

(4) 원스톱 법률서비스 지원

전세보증금 반환은 권리관계 확정, 소송, 경매 등 법적 절차가 복잡하고 어려워 피해 임차인이 자력으로 대응하기 어렵습니다. 이에 국토부-법무부 합동으로 '법률지원 TF'를 통해 보증금 반환절차를 단축하고, 법률지원 서비스도 체계적으로 지원할 예정입니다.

 

 

전세사기 단속 및 처벌강화

 

(1) 단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례 연중 기획수사 실시

 

 

(2) 사회초년생을 현혹하는 불법 광고･중개 퇴출

분양대행사 등의 불법 온라인 광고와 전세사기 의심매물에 대해 부동산광고시장감시센터(한국인터넷광고재단)에서 1월 25일부터 6월 30일까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰하여 무자격자의 허위 과장 광고를 퇴출할 계획입니다.

 

(3) 전세사기 가담 공인중개사･감정평가사 처벌 강화

전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 강도높은 처벌을 추진하는 한편 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서도 전수조사(2023.2~)를 실시합니다. 공인중개사는 사기 가담 시 '원스트라이크 아웃'요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입(2023. 6. 공인중개사법 개정 추진)도 함께 추진하게 됩니다. 전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형 2회에서 1회로 강화할 예정입니다.

 

(4) 교란행위 신고센터에서 전세사기까지 관리

현재 시장 교란행위 신고센터는 집값 담합 위주로 관리하고 있으나, 앞으로는 공인중개사법 위반, 거래신고법 위반 등 전세사기 의심 행위에 대해서도 적극 조치하도록 업무범위가 확대될 예정입니다.

 

(5) 범부처 협력을 강화하여 전세사기범 특별단속 6개월 연장

2022년 7월부터 범부처 합동 특별단속 기간을 운영하여 618건, 1,941명 검거 및 168명을 구속하였습니다. 컨설팅 업체, 배후 세력 등을 발본색원하고 전세사기를 근절하기 위한 특별단속을 6개월 연장하게 됩니다.

 

정부의 2.2.전세사기 피해 근절 종합대책안의 주요 내용을 살펴보았습니다. 청년층과 신혼부부의 소중한 첫걸음을 짓밟는 전세사기 하루빨리 근절되어야 하겠습니다. 

 

읽어주셔서 감사합니다.