134. 계엄과 탄핵 정국에 멈춰진 재건축 법안, 내년 분양 시장은?

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

오래간만에 인사를 드립니다. 그간 새롭게 준비하는 일이 있어 글쓰기를 소홀히 했네요. (반성하고 있습니다.)

 

최근 계엄사태와 탄핵 정국이 이어지면서 재건축 관련 법안 처리가 거의 멈춘 상황입니다. 선호도가 높은 일부 지역을 제외하고는 부동산 시장이 냉각되어 있는 상태였는데, 일련의 사건들로 인해 부동산 투자심리가 급격히 위축된 상태입니다. 냉각된 부동산 시장을 활성화시켜 줄 것으로 기대를 모았던 재건축 초과이익 환수제 개정안, 재건축 재개발 특례법 등 주택 공급을 촉진하는 법안 등의 처리가 모두 중단되면서 2025년 부동산 시장, 특히 분양 시장에 큰 영향을 미칠 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

 

 

재건축 단지의 불확실성 증가

법안 통과가 지연되면서 재건축 초과이익 환수제에 대한 부담이 커지고 있습니다. 기존 법안에 따르면 재건축 조합은 막대한 초과이익에 대해 환수금을 부담해야 하는데, 개정안이 통과되면 그 부담이 크게 줄어들 예정이었습니다. 이제 개정안이 멈추면서 재건축 조합들은 사업성 검토에 난항을 겪고 있으며, 일부는 아예 사업을 포기하거나 보류하는 상황에 직면하고 있습니다. 특히 강남권과 같은 재건축 중심 지역은 시장 참여자들의 심리적 불안이 커질 가능성이 높습니다.

 

2025년 분양 물량 줄어든다

주요 건설사들은 내년 분양 물량을 줄이는 방향으로 사업계획을 구성하고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 분양 시장 침체가 내년까지 이어질 가능성이 큰 데다가 대통령 탄핵이라는 정치적 불안까지 겹쳤기 때문입니다. 실제로 2024년 전국에 약 2만 가구를 분양한 대형 건설사가 2025년에는 9,800여 가구로 분양으로 축소하는 계획이라고 밝혔습니다.

 

현재 건설업계는 [트럼프 대통령 리스크]와 [금리 리스크]를 안고 있었는데, 추가로 [대통령 탄핵 리스크]까지 가중되고 있는 상황입니다. 특히 대기업에 비해 경기 변화에 취약한 중견 건설사의 어려움은 더 커지고 있습니다. 가뜩이나 위축된 아파트 구매 심리가 더 얼어붙을 가능성이 높고, 정부의 지방 부동산 시장 활성화 대책의 지속성 여부에도 의구심이 커지고 있기 때문입니다.

 

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악화되는 시장 분위기

건설업계가 공급 일정을 뒤로 미루면서 내년 주택 공급 부족현상은 심해질 것으로 예상됩니다. 업계에 따르면 2025년 전국 분양 물량은 26만 5,439 가구로, 2019년 이후 연평균 분양 물량(35만 5,524 가구)보다 10만 가구 가까이 감소할 것으로 전망됩니다. 입주와 분양 물량이 동시에 급감하면서 앞으로 3~4년 뒤까지 공급 부족 상황이 이어질 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.

 

업계에서는 특히 내년 상반이 분양 물량이 매우 부족할 것으로 예상하고 있는데, 이는 정부가 대출 조이기에 나서면서 계약자가 자금을 마련할 길이 없어 주택 구입을 포기하는 사례가 다수 발생하고 있습니다. 탄핵 국면에서는 정부 정책의 변화를 기대하기 어려워 현재의 경색된 분위기가 유지될 가능성이 높아 보입니다.

 

또한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색도 주택 공급을 막고 있습니다. 금융회사가 당국의 지침이 없다는 이유로 사업성이 높은 우량 사업지에 대해서도 PF대출을 거부하면서 착공하지 못한 채 고금리 브리지론(택지 구입비 대출) 이자만 내는 시행사가 적지 않습니다. 금융권에서도 대출 재개 기준을 마련해줘야 한다는 목소리가 나오고 있지만 탄핵 정국으로 논의가 멈춰 있는 상태입니다.

 

현시점에서의 대응전략은?

탄핵 정국의 혼란 속에서 재건축·재개발과 같은 주택 공급 촉진을 위한 법안들이 처리되지 못한 채 중단된 상황은 시장의 불확실성을 증대시키고 있습니다. 부동산 시장은 정책의 영향을 크게 받는 구조적 특성을 지니고 있기 때문에, 현재의 정국은 공급 위축과 가격 불안정을 심화시킬 수 있는 위험 요인이 되고 있습니다. 이런 상황에서 실수요자와 투자자는 시장 혼란 속에서도 안정적이고 전략적인 선택을 해야 합니다.

 

(1) 실수요자

정국 혼란으로 인해 단기적인 시장 변동성이 높아진 상황에서는 조급하게 판단하기보다 장기적이고 안정적인 주택 구매 계획을 세워야 합니다. 특히 실수요자는 자신의 재정 상태와 주택 필요 시기를 고려해 내 집 마련을 추진하되, 무리한 대출이나 투기적 접근은 피하는 것이 중요합니다.

 

현재 공급 부족이 예상되는 상황에서 인기 지역의 주택 가격 상승 가능성이 있지만, 정치적 불확실성이 해소되면 시장이 재조정될 가능성도 있으므로 과열된 시장에 휩쓸리지 않도록 주의해야 합니다. 

 

주택 구매가 어려운 경우 안정적인 임대 주택을 찾는 것도 현명한 선택입니다. 공급 부족이 임대료 상승으로 이어질 가능성이 있으므로, 임대 계약을 체결할 때 계약 기간과 조건을 꼼꼼히 검토해 안정적인 주거 환경을 확보하는 것이 중요합니다.

 

(2) 투자자

탄핵 정국으로 정책 추진이 지연되고 있는 상황에서, 법안 통과에 의존하는 재건축·재개발 사업에 투자하는 것은 높은 리스크를 동반할 수 있습니다. 투자자는 정책 리스크가 상대적으로 낮고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 지역이나 매물을 선택하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 이미 법적 절차가 완료된 단지나 정부 지원이 확실한 공공 주택 사업 등은 안정적인 투자 대안이 될 수 있습니다.

 

재건축·재개발의 지연으로 인해 신규 공급이 줄어들면, 기존 주택의 가치가 상대적으로 상승할 가능성이 있습니다. 이에 따라 기존 주택 매매 시장에서 투자 기회를 찾는 것이 유리할 수 있습니다. 특히, 공급 부족 현상이 심화될 것으로 예상되는 지역에서는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건을 선별적으로 매입하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.

 

 

 

정치적 불확실성이 큰 상황에서는 시장을 관망하며 투자 결정을 보류하는 것도 하나의 전략입니다. 현금이나 유동성을 확보해 둠으로써, 시장 안정화 후 나타날 수 있는 투자 기회를 포착할 준비를 하는 것이 중요합니다.

 

탄핵 정국이 마무리되고 정책이 정상적으로 시행되기 시작하면, 현재 중단된 법안들이 통과되면서 재건축·재개발 사업이 재개될 가능성이 큽니다. 이 시점에서 유리한 조건의 투자 기회를 노릴 수 있도록 준비해야 합니다. 재건축·재개발 관련 법안이 멈춰있더라도, 일부 지역은 지방자치단체 차원에서 공급 촉진 정책을 독자적으로 추진하고 있을 가능성이 있습니다. 이러한 지역은 상대적으로 리스크가 낮고 투자 기회가 풍부할 수 있으므로, 지역별 정책 흐름을 주의 깊게 분석하는 것이 필요합니다.

 

또한, 법안이 지연되더라도 시장이 필요로 하는 공급 압박은 여전히 존재하기 때문에, 중장기적으로는 정부가 이 문제를 해결하기 위한 방향으로 나아갈 가능성이 높습니다. 따라서 시장 흐름을 주의 깊게 관찰하면서 신속하게 움직일 준비를 해야 합니다.

 

탄핵 정국과 주택 공급 촉진 법안의 중단은 부동산 시장에 새로운 불확실성을 불러일으키고 있습니다. 그러나 이러한 혼란은 동시에 신중한 투자자와 실수요자에게는 기회로 작용할 수도 있습니다.

 

정치적 상황의 변화와 시장 흐름을 면밀히 관찰하며, 위험을 최소화하는 전략을 세우는 것이 현명한 선택입니다. 불확실성 속에서도 안정적인 선택을 통해 변동성이 높은 시장에서 흔들리지 않는 입지를 구축할 수 있기를 바랍니다.