133. 공인중개사법 시행령 개정안 2024. 7. 10. 시행

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

2024년 7월 10일부터 공인중개사법 시행령과 시행규칙 개정안이 시행됩니다. 이번 개정안은 공인중개사법에 규정된 공인중개사의 확인·설명 의무를 구체화하고, 확인·설명 사항을 중개대상물 확인·설명서 서식으로 명확하게 증빙하도록 하였습니다.

 

반응형

 

전세사기예방 등 임차인 보호가 목적

공인중개사법 시행령과 시행규칙 개정에는 몇 가지 이유가 있으나, 그중 가장 큰 것은 전세사기예방을 위한 안전조치 마련을 위해서입니다. 국토교통부가 2023년 진행한 특별단속 결과, 전세사기 의심 거래 관련자 중 약 43%가 공인중개사와 중개보조인인 것으로 드러났고, 이에 정부는 시행령 등의 개정을 통해 공인중개사의 의무와 책임을 강화하였습니다.

 

이번 개정안의 핵심은 바로 '안전한 임대차 환경 조성과 임차인 보호'에 포커스가 맞춰져 있습니다. 변경된 내용에는 어떤 것이 있는 지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 (1) 선순위 권리관계 설명 의무

공인중개사는 임대차 중개를 할 때, 임대인(집주인)의 체납 세금, 선순위세입자의 보증금 등 부동산의 선순위 권리관계를 자세히 설명할 의무를 가지게 됩니다. 이는 단순히 등기부등본이나 건축물대장에 기록된 정보 외에도 임대인이 제출했거나 열람에 동의한 확정일자 부여 현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명해야 합니다. 

 

※ 여기서 선순위 권리관계란 부동산이 경매에 넘어가게 되면 미리 정해진 순위에 따라 경락대금(경매대금)을 나누어 가지게 되는데, 이 때 나보다 먼저 경매대금을 받아갈 수 있는 권리를 가지고 있는 사람이나 기관 등이 선순위권자입니다.

 

 (2) 임차인 보호제도 설명 의무

공인중개사는 중개 시, 임차인에게 담보설정 순위에 상관없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위와 최우선변제금은 얼마인지 설명해야 하는 의무를 가집니다. 이는 지역과 보증금의 규모, 혹은 담보설정일에 따라 최우선변제금의 조건이 달라지기 때문에 이것에 관하여 임차인에게 자세하게 설명하도록 하는 의무를 부여했고, 계약 대상 주택이 '민간임대주택에 관한 특별법' 제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 임대사업자에게 설명해야 합니다.

 

※ 최우선변제금은 소액임차인이 경매로 넘어간 주택의 대금에서 보증금을 돌려받을 때 우선순위에 상관없이 다른 사람보다 먼저 돌려받을 수 있는 금액을 의미입니다.

 

 (3) 공인중개사 또는 중개보조원의 신분고지 여부 표기

세 번째 변경되는 점은, 부동산에서 물건에 대한 안내를 받을 때 안내하는 사람이 공인중개사인지, 중개보조원인지를 정확하게 고지해야 하며, 계약서 작성 시 중개대상물 확인 설명서에 신분 고지 여부를 표기해야 합니다. 현행법규상 중개보조원이 부동산 매물을 광고하는 것은 불법인데, 이를 위반한 채로 전세사기에 개입하는 일이 많았습니다. 그래서 이번 개정안을 통해 중개보조원의 업무 범위를 벗어난 불법행위를 방지하기 위한 목적이 담겨 있습니다.

 

※ 단, 중개보조원이 현장 안내를 하는 것은 가능하며, 중개보조원임을 알리기만 하면 아무 문제 없습니다. 혹시 중개보조원이 현장 안내를 하는 것 자체가 문제인 것으로 오해하시는 분들이 계셔서 말씀드립니다.

 

 (4) 관리비 설명 의무

네 번째 변경되는 점은, 관리비에 대해 더 자세히 설명해야 합니다. 지금도 임대차계약을 할 때 관리비 금액과 포함되는 사항에 대한 설명이 이루어지기는 하지만, 이제부터 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 자세하게 설명하고 이를 계약서뿐만 아니라 중개대상물 확인 설명서에 명기함으로써 월세의 관리비 전가 등 부작용과 분쟁을 예방하고자 하였습니다.

 

※ 일부 임대인들이 임대료를 인상하는 대신, 관리비를 과도하게 인상하는 방법 등으로 편법적 인상을 시도하는 경우가 많았습니다. 이는 임대인의 임대소득을 낮춰 탈세의 방법으로 사용되거나, 임대료를 낮아 보이게 하는 착시 효과를 발생시키는 등의 문제가 많았기에, 이를 바로 잡고자 한 것입니다.

 

개정안의 한계점

전세사기 문제로 임대차 환경이 악화되고, 아파트 쏠림 현상으로 인해 임대료가 상승하는 등의 문제가 발생하고 있습니다. 이번 개정안은 이러한 임대차 시장의 문제점을 보완하기 위해 시행되었으나, 선순위 권리관계 설명 의무와 관련하여 문제점이 있기에 이에 대한 말씀을 드리고자 합니다.

 

전세사기등으로부터 임차인을 보호하기 위해 도입되는 선순위 권리관계 설명 의무에 대해 대부분의 공인중개사들은 찬성의 입장을 보일 것입니다. 아파트나 빌라 등 공동주택의 경우에는 선순위 권리관계 파악이 어렵지 않으나, 단독주택이나 다가구주택 등의 경우에는 등기부에 기재된 내용 외에는 선순위권자 확인이 무척이나 어렵습니다. (집주인이 협조하지 않으면 파악이 불가능하다고 말씀드리는 게 정확할 것 같습니다.)

 

개정안에서는 임대인의 세금 체납 여부와 선순위 세입자의 보증금 규모 등에 대해 설명할 의무를 부여하고 있으나, 이는 임대인의 협조나 자료 제공이 있어야만 파악이 가능한 정보입니다. 임대인이 자료 제공을 거부하거나, 거짓 정보를 제공하더라도 공인중개사는 임대인의 자료에 대한 접근(자료제공 거부 시)이나 확인(거짓 자료 제공)을 할 수가 없는 구조인 것입니다. 따라서, 공인중개사에 임대인의 자료에 대한 설명의무를 부과한 만큼, 임대인에게 자료제출을 강제하는 규정도 함께 만들거나 혹은 임대인의 협조 없이도 해당 정보를 얻을 수 있는 방안을 마련해 놓았어야 하는 생각이 듭니다.

 

참고로 이번에 개정된 규정을 지키지 않는 공인중개사는 6개월 이내의 자격정지를 당할 수 있고, 500만 원 이하의 과태료를 부과받을 수 있습니다. 

 

개정안이 이제 시행된 만큼 현장에서 발생하는 문제점들을 잘 살피며, 발견된 문제들에 대해서는 신속히 보완하는 조치가 이루어져야 하겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.