087. 규정 사각지대에 있는 오피스텔·상가 분양대행업자들

규정 사각지대에 있는 오피스텔·상가 분양대행업자들

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

몇 달 전부터 전국의 전세입자들을 두려움에 떨게 만든 전세사기 사건에는 분양대행업자들이 적극 가담한 것으로 드러난 바 있습니다. 분양대행업자는 공인중개사와는 달리 자격시험이 없어 최소한의 검증 절차도 갖춰져 있지 않으며, 30세대 이상의 주택에만 법이 적용되기 때문에 시세 파악이 어려운 소규모 빌라에서 전세 사기 사건이 집중된 것을 알 수 있습니다.

 

분양대행업과 분양대행업자

먼저 분양대행업이 어떤 것인지부터 살펴보도록 하겠습니다. 부동산분양이란 '분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것'을 의미합니다. 부동산분양대행업이란 '분양대행 계약에 따라 건물이나 토지 및 관련 구조물 등을 포함한 모든 형태의 부동산과 관련된 대리업무를 수행하는 산업활동'을 뜻합니다. 분양대행업자는 부동산분양대행업에 종사하는 사람을 뜻합니다. 

 

국토교통부가 2019년 개정한 ‘주택공급에 관한 규칙’에는 분양대행업자의 업무와 교육 규정이 있습니다. 이에 따르면 분양대행업자는 주택공급 신청자가 제출한 서류의 확인 및 관리, 입주자 자격의 확인 및 관리, 주택의 공급계약 체결에 관한 업무 등을 수행하는, 어찌 보면 공인중개사와 유사한 역할이지만 분양대행업은 자격시험이 없습니다. 입주자 모집 1년 이내로 하루 8시간 교육을 받으면 누구나 분양대행 업무를 할 수 있으며, 분양대행 교육의 관리·감독은 주택건설업자가 맡게 되어 있어 그 실효성에 대해 의문이 제기됩니다.

 

문제는 이런 규칙조차 주택법 적용 대상인 30세대 이상 주택에만 적용된다는 것입니다. 오피스텔, 생활숙박시설 등 ‘건축물의 분양에 관한 법률’의 적용을 받는 주택에는 적용되지 않습니다. 최근 5년간 분양된 오피스텔만 해도 44만 여 가구에 달하는데, 고가의 부동산이 거래되고 있지만 실질적으로 소비자 보호가 이루어지지 않고 있는 현실입니다.

 

분양대행업자는 자격시험이 없어 누구든지 할 수 있다는 점은, 바꿔 이야기하면 부동산을 분양하는 데 있어 자격을 갖췄는지에 대한 최소한의 검증장치도 마련되어 있지 않다고 할 수 있습니다. 또한 법적 규제도 30세대 이상의 주택에만 적용이 되기 때문에 30세대 미만의 주택, 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 빌라 등에 대한 분양대행업자는 전혀 관리·감독을 할 수 있는 규정이 없는 상황입니다. 따라서 언제든지 분양대행업자가 연관된 빌라전세사기 사건과 유사한 형태의 문제가 발생할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

 

 

 

시세파악이 어려운 매물은 언제든지 전세사기 대상이 될 수 있다

부동산 중 시세파악이 가장 쉬운 종류는 바로 아파트입니다. 규격화되어 있고, 세대수가 많아 거래량이 많기 때문에 전세사기의 표적으로 어렵습니다. 그러나 신축빌라나 오피스텔의 경우에는 매매나 전세시세의 파악이 쉽지 않습니다. 올해 국토교통부에서 출시한 안심전세앱에서 이를 보완하는 기능을 구축하고 있으나 여전히 시세파악이 쉽지 않다는 점은 변하지 않습니다.

 

빌라왕사건의 핵심은 매매가와 동일하거나 매매가보다 높은 전세를 맞춤으로써 일어난 사건입니다. 적정한 시세대로 전세임대가 이루어졌다면, 설령 집이 경매에 넘어갔다 할지라도 이렇게 많은 피해자와 피해금액이 생기지는 않았을 것입니다.

 

이와 비슷한 형태의 피해는 오피스텔에서도 많이 일어나고 있는데, 3월 16일 국토부에 따르면 서울과 인천의 전세피해지원센터 접수 사례 중 18%가 오피스텔인 것으로 나타났습니다. 다세대주택(60%)에 비하면 낮은 비중이지만 오피스텔 전세사기 피해 또한 상당하다는 것을 알 수 있습니다.

 

이와 관련해 국회에는 사각지대를 없애기 위한 법안(부동산서비스산업 진흥법)이 발의되어 있는데 그 내용을 살펴보면 부동산매매업, 부동산자문업, 부동산대행업과 관련한 규정을 신설하는 내용이 담겨 있습니다. 특히 분양대행업 등록제, 금지행위 및 처벌규정을 신설하는 내용이 포함되어 있습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.