093. 전세권과 임차권

전세권과 임차권

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

어려분들께서는 전세권과 임차권의 차이점에 대해 알고 계시나요? 비슷한 듯 다른 두 개념은 모두 민법에 근거를 두고 있습니다.(전세권은 민법 제303조 제1항, 임차권은 민법 제618조) 오늘은 전세권과 임차권의 개념과 그 차이점에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 이번에 다루는 전세권과 임차권은 민법에 근거한 것으로 주택임대차보호법과는 약간의 차이가 있다는 점을 미리 말씀드리며, 민법과 주택임대차보호법의 차이점에 대해서는 별도로 포스팅을 하도록 하겠습니다.

 

전세권 및 임차권의 개념

전세권의 개념

'전세권'이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리를 뜻합니다.(법 제303조 제1항)

 

임차권의 개념

'임차권'이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(임대료)을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 뜻합니다.(법 제 618조)

 

 

전세권 및 임차권의 구분

전세권

1. 전세권의 존속기간

- 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. (법 제312조 제1항)

- 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우에는 이를 10년으로 단축합니다. (법 제312조 제1항)

- 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다. (법 제312조 제2항)

 

2. 전세권의 존속기간을 정하지 않은 경우

- 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. (법 제313조)

- 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다. (법 제313조)

 

3. 전세권의 갱신

- 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (법 제312조 제3항)

- 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이(주택임대차보호법에서는 6개월에서 2개월 사이)에 전세권자에게 다음의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. (법 제312조 제4항)

  · 갱신거절의 통지

  · 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지

- 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다. (법 제312조 제4항)

 

임차권

1. 임차권의 존속기간

- 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.

- 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. (법 제635조 제1항)

- 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 아래의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. (법 제635조 제2항)

  · 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월

  · 동산은 5일

 

2. 임차권의 갱신

- 임차인은 임대차기간이 만료한 경우에 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. (민법 제643조 및 283조)

- 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조 제1항)

 

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전세권 및 임차권의 성질

전세권의 성질

1. 타인의 부동산에 대한 권리

전세권은 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익할 수 있는 권리입니다.(법 제303조 제1항)

 

2. 양도성

전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있으나 설정행위로 이를 금지할 수도 있습니다. (법 제306조)

 

3. 전세금의 지급

전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 합니다. (민법 제303조 제1항 및 부동산등기법 제72조 제1항)

 

4. 우선변제권

- 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. (법 제303조 제1항)

- 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. (법 제318조)

 

임차권의 성질

1. 임차권의 대항력

- 임차인은 당사자 간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. (법 제621조 제1항)

- 부동산임대차를 등기한 경우 그때부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. (법 제621조 제2항)

- 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

- 상가건물임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)

- 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우 제3자에게 임대차의 효력이 생깁니다. (법 제622조 제1항) 

 

읽어주셔서 감사합니다.