091. 미국 기준금리 인상 언제까지?

미국 기준금리 인상 언제까지?

 

안녕하세요. 신참 공인중개사입니다.

 

부동산과 금리는 떼려야 뗄 수 없는 아주 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 기본적으로 부동산을 구입할 때 레버리지, 즉 대출을 이용하기 때문입니다. (대출 하나도 없이 부동산을 구입하시는 분들도 있으시지만 아주 소수이므로 예외로 하겠습니다.) 그래서 오늘은 대출에 큰 영향을 미치는 미국의 기준금리에 대해서 이야기해보고자 합니다.

 

지난 3월 22일 국토교통부에서 발표한 2023년 공동주택 공시가격이 2022년에 비해 평균 18.61% 하락한 것으로 발표되었습니다. 본 제도 도입 후 세 번째 하락인데, 그 폭이 역대 최대입니다.

 

부동산가격 하락의 원인

그렇다면 2022년에는 왜 그렇게 집값이 크게 하락한 원인은 무엇이었을까요? 2013년 이후 집값은 지속적으로 상승하였습니다. 따라서 상승기간이 길었던 점도 있고, 2020년과 2021년에 폭등수준으로 집값이 올라버린데 대한 반작용일 수도 있습니다. 그러나 2022년의 큰 폭의 부동산 가격 하락에 가장 큰 영향을 준 것이 바로 금리인상이라는 점은 부정할 수 없는 사실입니다. 정확하게는 대출금리 인상이라고 할 수 있겠습니다. 표를 한 번 보시겠습니다.

 

자료출처 : 네이버

 

미국의 기준금리는 전세계 경제에 큰 영향을 끼칩니다. 예전만큼은 아닐지 몰라도 아직까지 달러화의 힘이 엄청나게 강하기 때문입니다. 미국의 기준금리를 결정하는 FOMC(연방공개시장위원회)는 정기적으로 약 6주마다 연 8회 개최되며, 필요 시 수시 개최되기도 하는데, FOMC 최종개최일 당일 성명을 통해 기준금리를 공표합니다. 연준 기준금리는 향후 미국 연방 정부의 금융 정책을 예상할 수 있는 단서가 되며, 전세계 자신가치의 변동에 영향을 주는 중요한 경제지표로 볼 수 있습니다.

 

2022년 1월까지 0.25%를 유지하던 미국의 기준금리가 아주 급격하게 높아진 것을 볼 수 있습니다. 보통 0.25% 인상을 베이비스텝, 0.5% 이상 인상되면 빅스텝이라고 하는데, 작년 한 해에만 7번의 금리인상이 있었으며 이중 6번이 빅스텝이었습니다. 심지어 한 번에 0.75%를 올린 경우도 두 번이나 있었습니다.

 

글을 작성하고 있는 오늘(2023. 3. 24.현재) 미국의 기준금리는 5%이며, 한국은행 기준금리는 3.5%로 1.5%p 차이가 납니다. 이 같은 한국과 미국의 기준금리 격차는 2000년 5월~10월 이후 23년 만에 최대폭입니다.  

 

투자자의 입장에서 바라볼 때 한국과 미국 중 어느 곳이 더 안전하게 느껴질까요? 바꿔서 질문한다면 원화와 달러화 중 어떤 게 더 안전하게 느껴질까요? 일반적인 상황이라면 한국의 기준금리가 미국보다 높아야 하는게 정상입니다. 리스크가 큰 만큼 더 높은 수익을 요구하는 게 통상적인 투자방법이기 때문입니다.

 

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한국은행, 기준금리 인상 압박 커져

한국과 미국의 금리 역전이 확대되면 원화 가치가 하락(환율 상승)하게 되고 이와 함께 외국계 자본이 국내 시장을 이탈하게 될 우려가 커집니다.(우리도 예금할 때 단 0.1%라도 더 주는 곳을 찾는 것과 마찬가지입니다.) 당장 4월 11일 금융통화위원회에서 한국은행이 기준금리를 인상할지 동결할 지에 대한 고민도 깊어질 것 같습니다. 그나마 미국이 빅스텝이 아닌 베이비스텝으로 움직임에 따라 한국은행이 받게 될 압박은 다소 줄었다고 할 수 있겠습니다.

 

기준금리의 결정은 물가·환율 등 여러 경제 지표를 고려하여 결정됩니다. 기준 금리를 결정하는 금융통화위원회가 개최되기 전까지 소비자동향조사(3월 29일), 소비자물가동향(4월 4일)에서 일반인 기대인플레이션, 소비자물가 상승률이 각각 발표됩니다. 특히 소비자물가 상승률을 주목할 필요가 있는데 한국은행의 예측대로 4%대까지 내려올 경우 기준금리를 동결하는 쪽으로 결정하지 않을까 하고 조심스럽게 예상해 봅니다.

 

미국은 왜 기준금리를 지속적으로 올리나

2008년 금융위기 당시 미국의 경우, 시중 유동성(미국 중앙은행의 총자산)이 1조 달러였으나 2022년 말에는 8조 달러를 훌쩍 넘어섰습니다. 코로나19로 인해 전 세계가 경기부양을 위해 돈 풀기에 나섰고, 그 결과 엄청난 양의 유동성이 시중에 풀리게 되며, 코로나19 상황이 어느 정도 진정된 현재 물가 상승으로 나타나기 시작했다고 봐도 좋을 듯합니다. 게다가 러시아와 우크라이나 전쟁으로 인한 원료 수급의 불안정도 물가 상승에 기여를 하고 있다고 봅니다. 

 

미국 정부 입장에서는 엄청나게 풀린 시중의 유동성 회수를 위해 금리를 올리기 시작했는데, 이 때 고용지수 등이 불안하면 한 번에 큰 폭으로 기준금리를 올리기 어렵겠지만, 미국은 작년까지 견고한 고용상황을 보여주었습니다. 이것이 FOMC가 빅스텝을 밟으며 기준금리를 끌어올린 근거가 되기도 했습니다. 다만 작년 연말부터 고용상황이 조금씩 안 좋아지기 시작하였고, SVB 등 미국 중소형은행 파산과 CS은행 등의 유동성 우려로 이번에 베이비스텝을 밟은 것으로 분석하는 분들이 많은데, FOMC 파월 의장은 "연내 금리인하는 없다"는 발언을 고려할 때 어느 선까지 기준금리를 인상할 것인지 현재까지로는 정확하게 예측하기 어렵습니다. (보통 5.25% 수준을 예상하는 분들이 많기는 합니다.)

 

부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까

서두에서 말씀드렸던 것처럼 금리와 부동산시장은 아주 밀접한 관계를 가지고 움직입니다. 현재의 금리상황은 코로나19라는 특수한 상황에서 이뤄졌던 초저금리에 익숙해져 있다가 정상화로 돌아가는 과정에 있다고 생각합니다. 그 과정에서 오는 혼란과 적응문제, 너무나도 가팔랐던 부동산 가격 상승 등으로 인해 현재는 그것들을 조정하는 과정에 있다고 봐도 무방할 것 같습니다.

 

섣부른 예상일 수 있으나 올해까지는 지속적으로 혼란스러운 모습을 보일 것 같습니다. 다만 이 혼란이 가라앉고 금리가 안정되기 시작하면 다시 부동산시장은 정상화될 것입니다. (제가 말씀드리는 정상화는 폭등이나 폭락이 아닌 안정적인 가격의 움직임과 일정 수준 이상의 거래량입니다.) 

 

지금은 전세계, 특히 미국의 움직임을 잘 보고, 신중하게 모든 것을 판단해야 할 시기가 아닌가 합니다. 시장은 절대 우리들의 예측대로 움직여주지 않습니다. 집값이 오른다, 내린다 등의 전망은 현재로서는 무의미하다고 생각합니다. 지금은 시장의 움직임에 거스르지 말고 그 흐름에 맡기면서 신중에 신중을 더해야 할 시기라고 생각합니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.